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Nebenkostenabrechnung bei falscher Wohnflächenangabe: BGH kippt Rechtsprechung

BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17

Wenn im Mietvertrag eine falsche Wohnfläche angegeben ist, richtet sich die Berechnung der Nebenkosten grundsätzlich nach der tatsächlichen Wohnfläche. Das hat der BGH für Fälle entschieden, in denen die Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise entsprechend den Wohnflächenanteilen umgelegt werden. Der BGH gibt damit seine bisherige Rechtsprechung hierzu auf.

Sachverhalt

Ein Mieter schloss mit einem Vermieter einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ab. Eine Klausel im Mietvertrag lautete wie folgt: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m2 vereinbart.“ Entsprechend günstig fielen auch die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen sowie die vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen bezüglich der Heizkosten aus, denn die Berechnung erfolgte nach der Größe der anteiligen Wohnfläche der Mietwohnung.

Nach einem Vermieterwechsel stellte der neue Vermieter fest, dass die Wohnung in Wirklichkeit 78,22 m2 groß war. Er berechnete daraufhin die Betriebskosten aufgrund der ermittelten tatsächlichen Wohnfläche. Infolgedessen erhielt der Mieter für den Zeitraum von zwei Jahren eine geringere Rückzahlung, weil der Vermieter ein niedrigeres Guthaben zugrunde legte.

Mit dieser Vorgehensweise war der Mieter jedoch nicht einverstanden und forderte für das Jahr 2013 die Rückzahlung von 26,55 € sowie für 2014 einen Betrag von 15,91 €. Nachdem der Vermieter sich geweigert hatte, kürzte der Mieter entsprechend die nachfolgenden Mietzahlungen.

Der Mieter berief sich darauf, dass der Vermieter von einem zu geringen Guthaben ausgegangen sei. Für die Berechnung der Nebenkosten sei die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Der Vermieter verklagte ihn auf Nachzahlung der gekürzten Miete i.H.v. insgesamt 42,46 €.

Nachdem das AG Köln der Klage des Vermieters stattgegeben und das LG Köln die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters zurückgewiesen hatte, legte dieser Revision ein. Die Revision des Mieters hatte allerdings keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Der BGH gab der Auffassung der beiden Vorinstanzen recht und wies die Revision des Mieters zurück. Dem Vermieter steht die geforderte Zahlung zu. Denn er war zutreffend davon ausgegangen, dass für die Berechnung der Nebenkosten die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist. Demgegenüber ist die Angabe im Mietvertrag über die „vereinbarte Wohnfläche“ irrelevant.

Dies begründete der BGH damit, dass für die Berechnung der Betriebskosten aufgrund der Wohnfläche die objektive Situation maßgeblich ist. Es kommt hingegen nicht, wie etwa bei der Geltendmachung einer Mietminderung aufgrund eines Mangels, auf die Vorstellungen von Mieter und Vermieter an. Dies gilt auch, wenn es sich um eine geringe Abweichung von weniger als 10 % der Wohnfläche handelt.

Abschleppkosten bei nachträglich aufgestellten Haltverbotsschildern nur mit Vorlaufzeit von mind. 3 Tagen

BVerwG, Urteil vom 24.05.2018 – 3 C 25.16

Wird ein zunächst erlaubt geparktes Kfz aus einer nachträglich eingerichteten Haltverbotszone abgeschleppt, müssen die Kosten nur übernommen werden, wenn das Verkehrszeichen mit einer Vorlaufzeit von mindestens drei vollen Tagen aufgestellt wurde. Das hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden und damit dem OVG NRW widersprochen, wonach ein Vorlauf von 48 Stunden ausreichend sein soll.

Sachverhalt

Die Klägerin stellte ihr Fahrzeug am 19.08.2013 vor dem Nachbarhaus ihrer Wohnung in Düsseldorf ab und flog anschließend in den Urlaub. Am Vormittag des darauffolgenden Tages wurden in diesem Straßenabschnitt zur Vorbereitung eines privaten Umzugs zwei mobile Haltverbotsschilder für den Zeitraum vom 23. bis zum 24.08., jeweils von 7:00 bis 18:00 Uhr, aufgestellt.

Am Nachmittag des 23.08.2013 beauftragte ein Mitarbeiter der beklagten Stadt ein Abschleppunternehmen mit der Entfernung des Fahrzeugs. Dort holte es die Klägerin am 5. September 2013 gegen Zahlung von 176,98 € ab. Die beklagte Stadt setzte für den Vorgang überdies eine Verwaltungsgebühr i.H.v. 62 € fest. Die auf Erstattung der an den Abschleppunternehmer gezahlten Kosten und Aufhebung des Gebührenbescheids gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.

Entscheidungsgründe

Das Bundesverwaltungsgericht hat der Klage im Revisionsverfahren stattgegeben.

Obwohl der Normgeber das Parken im öffentlichen Straßenraum grundsätzlich unbefristet zugelassen hat, ist das Vertrauen in die Möglichkeit des dauerhaften Parkens an einer konkreten Stelle beschränkt. Der Verantwortliche muss daher Vorsorge für den Fall einer Änderung der Verkehrslage treffen.

Das Bundesverwaltungsgericht hat bereits im Jahr 1996 entschieden, dass ein Fahrzeug jedenfalls am vierten Tag nach Aufstellen des Verkehrszeichens kostenpflichtig abgeschleppt werden kann.

Im Anschluss hieran hatten die Oberverwaltungsgerichte bzw. Verwaltungsgerichtshöfe der meisten Bundesländer entschieden, dass aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ein Vorlauf von drei vollen Tagen aber auch mindestens erforderlich ist, das Fahrzeug also frühestens am vierten Tag nach dem Aufstellen des Verkehrszeichens auf Kosten des Verantwortlichen abgeschleppt werden kann. Diese Auffassung hat das Bundesverwaltungsgericht bestätigt.

Der vom Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen vertretenen Auffassung, dass ein Vorlauf von 48 Stunden ausreichend und verhältnismäßig sei, weil die Straßenverkehrsbehörden anderenfalls auf Änderungen der Verkehrslagen nicht hinreichend flexibel reagieren könnten, ist das Gericht nicht gefolgt.

Zum einen ist die Möglichkeit, erforderliche Abschleppmaßnahmen tatsächlich durchführen zu können, nicht von der Frage abhängig, von wem die Kosten hierfür getragen werden müssen. Zum anderen ist nicht erkennbar, dass die seit zwanzig Jahren in den übrigen Bundesländern praktizierte Vorlauffrist zu Funktionsdefiziten geführt hätte.

Die Erforderlichkeit von Haltverbotsregelungen – etwa aus Anlass von Bauarbeiten, Straßenfesten oder Umzügen – ist regelmäßig auch im großstädtischen Raum deutlich vorher bekannt. Ausgehend hiervon würde die Obliegenheit, mindestens alle 48 Stunden nach dem abgestellten Fahrzeug zu schauen, die Verkehrsteilnehmer unangemessen belasten. Angemessen ist vielmehr ein Vorlauf von drei vollen Tagen. Eine stundenscharfe Berechnung des Vorlaufs wäre für den Verantwortlichen des Fahrzeugs schwer zu handhaben.

Im vorliegenden Fall waren die Verkehrszeichen mit einem Vorlauf von 72 Stunden, nicht aber von drei vollen Tagen aufgestellt worden. Auf Kosten der Klägerin hätte das Fahrzeug frühestens am vierten Tag nach Aufstellung der Schilder, also am 24.08.2013 abgeschleppt werden können.

Quelle: Pressemitteilung – BVerwG vom 24.05.2018

Wanddurchbruch bedarf keiner Zustimmung

AG Karlsruhe, Az.: 9 C 299/14

Will ein Wohnungseigentümer zwei Zimmer seiner Wohnung per Wanddurchbruch miteinander verbinden, so benötigt er dafür nicht die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, wenn dadurch weder die Statik des Gebäudes noch der Brandschutz beeinträchtigt werden.

Die Eigentümerversammlung kann daran auch durch einen entsprechenden Beschluss nichts ändern.

Tätersuche im Fall Loew auch nach über einem Jahr nicht abgeschlossen

Regensburg, 04. Januar 2016: Gerade jährte sich der Überfall auf den Unternehmer Dieter Loew, der in der Nacht vom 21. auf den 22. Dezember 2014 in seinem Haus überfallen und verletzt wurde. Der damals 76jährige starb vier Wochen später im Krankenhaus. Die Kripo Amberg ermittelt seither in alle Richtungen. In der Bevölkerung fällt hinsichtlich der Wohnungseinbrüche in der Region häufig das Wort „Bandenkriminalität“. Jedoch stehen seit beinahe einem Jahr die getrennt lebende Ehefrau und ihr Lebensgefährte im Fokus der Ermittlungen. Jüngste Medienberichte veranlassen die Verteidigung zu einer Stellungnahme.

Seit Frühjahr 2015 ermittelt die Polizei auch gegen die getrennt lebende 52jährige Ehefrau und ihren 26jährigen Lebensgefährten. In einigen Medienberichten wurde im Anschluss der Anschein einer intakten Ehe des Ehepaars Lowe erweckt, innerhalb derer die Ehefrau einen „Liebhaber“ hatte. Richtig ist jedoch, dass das Ehepaar Loew bereits seit einigen Jahren getrennt lebte. Sowohl Dieter Loew als auch seine getrennt lebende Ehefrau hatten neue Lebenspartner.

„Wir können nicht verstehen, warum sich die Ermittlungen so lang hinziehen. Die Vergleichsspuren meines Mandanten wurden den Ermittlungsbehörden zum Abgleich mit den Spuren am Tatort bereits vor über sechs Monaten zur Verfügung gestellt. Die lange Auswertungszeit ist vor allem in Hinblick auf ein Mordermittlungsverfahren unter Zugrundelegung forensischer Erfahrungswerte kaum nachvollziehbar“, so Rechtsanwalt Thomas Winkelmeier, der den Lebensgefährten von Frau Loew vertritt. „Mein Mandant ist Polizist in München und seit Bekanntwerden der Anschuldigungen beamtenrechtlich suspendiert. Daher wäre aus unserer Sicht eine schnellere Aufklärung wünschenswert“, so Winkelmeier weiter.

„Für die Verteidigung wird der Anschein erweckt, dass zum jetzigen Zeitpunkt andere Täterkreise im Ermittlungsvordergrund stehen, statt nunmehr den Makel zu beheben, der durch die Ermittlungen gegen unsere Mandanten erzeugt wurde. In den Medien wird zudem suggeriert, dass ein Haftbefehl im Raum stehe, der lediglich wegen fehlender Fluchtgefahr nicht vollzogen werde. Dies entspricht in keinster Weise unserem Kenntnisstand der Ermittlungen“, sagt Rechtsanwalt Robert Hankowetz, Verteidiger von Frau Loew.

Entgegen der gesetzlichen Vorgaben wird die Verteidigung über den aktuellen Stand des Ermittlungsverfahrens weitgehend im Dunklen gelassen.

(gemeinsame Pressemitteilung der Rechtsanwälte Robert Hankowetz und Thomas Winkelmeier, Regensburg)

Ermittlungen im Fall Dieter Loew offenbar kurz vor dem Abschluss – Verteidiger fordern Verfahrenseinstellungen

Regensburg, 03.01.2017 – Gerade jährte sich zum zweiten Mal der Überfall auf den Unternehmer Dieter Loew, der in der Nacht vom 21. auf den 22. Dezember 2014 in seinem Haus überfallen und schwer verletzt wurde. Der damals 76-jährige starb vier Wochen später im Krankenhaus. Die Kriminalpolizei Amberg entfaltete daraufhin unter Federführung der Staatsanwaltschaft Amberg umfangreiche Ermittlungstätigkeiten.

Seit März 2015 stehen die getrennt lebende Ehefrau und deren Lebensgefährte im Fokus der staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen. Dies wurde durch die Ermittlungsbehörden selbst ab diesem Zeitpunkt gegenüber der Öffentlichkeit so kommuniziert.

Selbst zwei Jahre nach der Tat sind die Ermittlungen noch immer nicht vollständig abgeschlossen. Der an die Öffentlichkeit herangetragene Tatverdacht bleibt daher mit allen damit einhergehenden negativen Makeln bestehen.

Bereits mit Presseerklärung vom 04.01.2016 hatte die Verteidigung die überlange Spurenanalysedauer bemängelt. Zuletzt war der örtlichen Presse zu entnehmen, dass die Staatsanwaltschaft Amberg mit dem Ende der letzten Spurenauswertungen zu Jahresbeginn 2017 rechnet.

„Die bisherigen Ermittlungen und Spurenauswertungen konnten den zunächst in den Raum gestellten Verdacht gegen meine Mandantin bis dato nicht bestätigen. Das Gegenteil ist der Fall“, so der Verteidiger von Frau Loew, Rechtsanwalt Robert Hankowetz.

„Mein Mandant sieht sich in der Öffentlichkeit weiterhin als Polizist diesem Makel ausgesetzt, obwohl er mit den Ermittlungsbehörden bereits im Jahr 2015 hinsichtlich eines Spurenabgleiches kooperiert hat und die diesbezüglichen Ermittlungsergebnisse für ihn Entlastung brachten,“ sagt der Verteidiger des Lebensgefährten, Rechtsanwalt Thomas Winkelmeier.

Beide Verteidiger sind der Auffassung, dass die umfangreichen Ermittlungen, welche auch in Richtung anderer möglicher Täter und Hintergründe geführt worden sind, zu keinen greifbaren Ergebnissen geführt haben.

Aus diesem Grund haben beide Verteidiger bereits weit vor Weihnachten die Einstellung der jeweiligen Ermittlungsverfahren gegenüber der Staatsanwaltschaft Amberg beantragt.

(gemeinsame Pressemitteilung der Rechtsanwälte Robert Hankowetz und Thomas Winkelmeier, Regensburg)