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Zur Schriftform bei Mieterhöhung im Gewerbemietrecht

BGH, Urteil vom 25.11.2015, XII ZR 114/14

Der BGH hat entschieden, dass eine Änderung der Miethöhe unter Umständen schriftlich vereinbart werden muss. Ansonsten kann sich eine Vertragspartei womöglich auf einen Verstoß gegen die Schriftform berufen.

Sachverhalt

Ein Mieter schloss einen gewerblichen Mietvertrag ab. Er wollte die Räumlichkeiten für den Betrieb einer Zahnarztpraxis nutzen. Laut schriftlichem Mietvertrag musste der Mieter eine Miete iHv. 1.350 € zahlen. Der Mietvertrag sollte zum 30.04.2020 enden. Einige Monate später vereinbarten die Vertragsparteien mündlich eine Mieterhöhung von 20,00 EUR pro Monat. Der Mieter kündigte den Mietvertrag einige Jahre später. Er reichte am 20.02.2014 eine ordentliche Kündigung zum 31.07.2014 ein.

Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht, deshalb zog der Mieter vor Gericht und klagte. Er begehrte die Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung bereits zum 31.07.2014 beendet wurde. Dies begründete der Mieter damit, dass aufgrund der mündlichen Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe gegen das bestehende Schriftformerfordernis verstoßen worden sei. Nach seiner Ansicht sei der Vertrag deshalb als unbefristet anzusehen – mit der Folge, dass jedenfalls eine ordentliche Kündigung des Mieters zulässig sei.

Das LG Hechingen wies jedoch die Klage des Mieters mit Urteil vom 15.04.2014 (2 O 33/14) ab. Die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters wurde vom OLG Stuttgart mit Urteil vom 22.09.2014 (5 U 70/14) zurückgewiesen. Die Richter verwiesen darauf, dass die Befristung des Mietvertrags gleichwohl wirksam ist und somit keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit besteht. Dies ergibt sich nach ihrer Auffassung daraus, dass die Miete nur geringfügig geändert worden ist. Infolge dessen ist diese Änderung nur von nebensächlicher Bedeutung und muss daher nicht schriftlich vorgenommen werden. Die hiergegen eingelegte Revision des Mieters war erfolgreich.

Entscheidungsgründe

Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Er begründete seine Entscheidung allem damit, dass bei der hier vorgenommenen Änderung des Mietvertrags die Schriftform auch bei einer geringfügigen Änderung der Miete gewahrt werden muss. Dies gilt zumindest unter der Voraussetzung, dass die Miethöhe für den Zeitraum von mehr als einem Jahr geändert wird und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann.

Die Höhe des Mietzinses ist ein wesentlicher Bestandteil eines Mietvertrags. Davon hängt ab, ob der Vermieter einem Mieter wegen Zahlungsverzugs die fristlose Kündigung aussprechen darf. Hierzu kann der Vermieter auch dann berechtigt sein, wenn der Mieter über längere Zeit eine geringfügige Erhöhung der Miete nicht beachtet. Darüber hinaus kann kaum festgelegt werden, wann eine Erhöhung der Miete als unerheblich einzustufen ist.

Hieraus ergibt sich, dass der Mieter womöglich nicht daran gehindert ist, sich nach Treu und Glaube auf einen Mangel der Schriftform zu berufen. Dies darf ihm nur dann verwehrt werden, wenn die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags für den Vermieter untragbar wäre. Hiervon kann hier jedoch nicht ausgegangen werden.

Aufgrund dessen hob der BGH die Entscheidung auf und verwies sie an die Vorinstanz zurück. Diese muss insbesondere abschließende Feststellungen darüber treffen, wie es zur Vereinbarung der Mieterhöhung gekommen ist.

Minderungsanspruch bei mangelhaftem Service in der Gastronomie

Amtsgericht München, Urteil vom 12.01.2016

Dem Gast eines Restaurants steht ausnahmsweise bei mangelhaftem Service statt des Kündigungsrechts ein Minderungsanspruch zu.

Sachverhalt

Der Kläger betreibt eine Gaststätte in Unterschleißheim. In dieser feierte der Beklagte Münchner am 26.07.2014 seine Hochzeit. Es wurde ein Vertrag über die Verpflegung von 170 Erwachsenen zu je 42 Euro pro Person und 26 Kindern zu je 15 Euro pro Kind geschlossen. Die Verpflegung sollte aus einem Sektempfang mit Gemüse-Sticks, ein Hauptmenü mit Suppe, Fleischplatten mit Soße und Beilagen, für die Kinder Schnitzel mit Pommes, ein Abendbuffet mit verschiedenen Vorspeisen, Fisch und Brot, alkoholfreien Getränken, Bier und Wein umfassen. Der Beklagte zahlte von den vereinbarten 7530 Euro nur 3000 Euro.

Der Gastwirt verlangt vom Beklagen den Restbetrag von 4530 Euro. Dieser weigert sich zu zahlen, da an der Hochzeit nur 150 Gäste teilgenommen hätten und nur zwei Kellner zur Verfügung gestanden hätten. Die Familie und Freunde des Hochzeitspaares hätten beim Servieren mithelfen müssen. Allein das Servieren der Suppe habe 90 Minuten gedauert. Das spezielle Kinderessen wurde nicht serviert.

Der Gastwirt erhob Klage vor dem Amtsgericht München.

Entscheidungsgründe

Die zuständige Richterin verurteilte den beklagten Münchner zur Zahlung von 1939 Euro. Und wies im Übrigen die Klage ab. Das Gericht hat 14 Zeugen angehört.

Die Richterin hat entschieden, dass es nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag unerheblich ist, dass an der Hochzeit weniger Personen teilgenommen haben, da der Gastwirt sich auf die angegebene Personenzahl vorbereiten musste und entsprechend Spesen und Getränke bereitgestellt hat.

Aufgrund der Zeugenaussagen kam das Gericht aber zur Überzeugung, dass die Bewirtung durch den Gastwirt mangelhaft war im Hinblick auf die Qualität der Speisen und die Wartezeit für die Bewirtung. „Zum Inhalt der von dem Gast vergüteten Leistungen des Gastwirts gehört nämlich nicht nur die Lieferung der bestellten Speisen und Getränke, sondern auch ein dem „Zuschnitt“ des Restaurants entsprechender Service, der so zügig sein muss, wie dies nach der Art der bestellten Speisen und Getränke erforderlich ist“ so das Urteil. Für die Bewirtung der Gäste waren lediglich zwei männliche Kellner zuständig.

Bei einer Gästeanzahl von circa 150 Personen ist dies nach Überzeugung des Gerichts zu wenig, um einen ordnungsgemäßen, insbesondere zügigen Ablauf, d.h. Aufnahme von Getränkebestellungen, Servieren der bestellten Getränke, Servieren der Suppe und Servieren der Hauptspeise, zu gewährleisten.“

Der mangelhafte Service betrifft rechtlich eine geschuldete Dienstleistung. Nach Dienstvertragsrecht besteht bei mangelhafter Erbringung der Dienstleistungen grundsätzlich kein Anspruch auf Minderung (Herabsetzung der Dienstvergütung), sondern lediglich ein Recht zur Kündigung oder gegebenenfalls ein Anspruch auf Schadensersatz. Deshalb ist der Gast bei verzögerter Bedienung in der Regel auf die Kündigungsmöglichkeit beschränkt. Das Gericht stellt fest: „Für den Beklagten war es hier von vornherein ausgeschlossen, im Hinblick auf die schlechte Bewirtung den Vertrag mit dem Kläger zu kündigen. Er konnte, als die mangelhafte Dienstleistung des Klägers offenkundig wurde, mit der mindestens 150-köpfigen Hochzeitsgesellschaft nicht in ein anderes Lokal ausweichen, um dort das beabsichtigte Festessen einzunehmen. Unter Beachtung der beiderseitigen Vertragsinteressen ist es daher gerechtfertigt, …dem Beklagten einen Minderungsanspruch zuzubilligen.

Das Gericht sprach dem Gast das Recht zu, die Zeche in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem die einwandfreie Bewirtung zu der tatsächlich vom Gastwirt erbrachten Bewirtung stand.

Von der für die Erwachsenen zu zahlenden Vergütung sind für den mangelhaften Service 30 Prozent in Abzug zu bringen, für die schlechte Fleisch-Qualität brachte das Gericht zusätzlich 3 Prozent in Abzug und für jedes Kind 9 Euro. Nach dem Urteil war der Gast berechtigt, von der vereinbarten Vergütung in Höhe von 7530 Euro einen Betrag von 2590,20 Euro in Abzug zu bringen.

Insgesamt war der Beklagte daher berechtigt, von der vereinbarten Vergütung in Höhe von 7530,00 Euro 2590,20 Euro in Abzug zu bringen. Vom verbleibenden Vergütungsanspruch in Höhe von 4.939,80 Euro hat der Beklagte 3.000,00 Euro bereits gezahlt, so dass dem Kläger gegen den Beklagten eine Restforderung in Höhe von 1.939,80 Euro zusteht.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Quelle: Pressemitteilung – AG München vom 18.03.2016

„Widerrufsdrohung“ von Fernabsatzverträgen ist zulässig

BGH, Urteil vom 16.03.2016 – VIII ZR 146/15

Wann ist der Widerruf eines Fernabsatzvertrages im Online- und Versandhandel rechtsmissbräuchlich? Der BGH hat entschieden, dass Käufer als Verbraucher die Ausübung ihres Widerrufsrechts von der Absenkung des Kaufpreises bzw. der Erstattung eines Differenzbetrags zu einem Vergleichsangebot abhängig machen dürfen. Der andernfalls erklärte Widerruf ist dann nicht rechtsmissbräuchlich.

Sachverhalt

Der Kläger hatte bei der Beklagten über das Internet zwei Matratzen bestellt, die im Januar 2014 ausgeliefert und vom Kläger zunächst auch bezahlt worden waren.

Unter Hinweis auf ein günstigeres Angebot eines anderen Anbieters und eine „Tiefpreisgarantie“ des Verkäufers bat der Kläger um Erstattung des Differenzbetrags von 32,98 €, damit er von dem ihm als Verbraucher zustehenden Widerrufsrecht absehe. Zu einer entsprechenden Einigung kam es nicht. Der Kläger widerrief den Kaufvertrag daraufhin fristgerecht und sandte die Matratzen zurück.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass der Kläger sich rechtsmissbräuchlich verhalten habe und der Widerruf deshalb unwirksam sei. Denn das Widerrufsrecht beim Fernabsatzgeschäft bestehe, damit der Verbraucher die Ware prüfen könne. Aus diesem Grund habe der Kläger aber nicht widerrufen, sondern vielmehr um (unberechtigt) Forderungen aus der „Tiefpreisgarantie“ durchzusetzen.

Entscheidungsgründe

Die auf Rückzahlung des Kaufpreises gerichtete Klage hatte in allen Instanzen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass dem Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises zusteht, da er den Kaufvertrag wirksam widerrufen hat.

Dem steht nicht entgegen, dass es dem Kläger darum ging, einen günstigeren Preis für die Matratzen zu erzielen. Für die Wirksamkeit des Widerrufs eines im Internet geschlossenen Kaufvertrags genügt allein, dass der Widerruf fristgerecht erklärt wird.

Die Vorschriften über den Widerruf sollen dem Verbraucher ein effektives und einfach zu handhabendes Recht zur Lösung vom Vertrag geben. Einer Begründung des Widerrufs bedarf es nach der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung nicht. Deshalb ist es grundsätzlich ohne Belang, aus welchen Gründen der Verbraucher von seinem Widerrufsrecht Gebrauch macht.

Ein Ausschluss dieses von keinen weiteren Voraussetzungen abhängenden Widerrufsrechts wegen eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Verbrauchers kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, in denen der Unternehmer besonders schutzbedürftig ist. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Verbraucher arglistig handelt, etwa indem er eine Schädigung des Verkäufers beabsichtigt oder schikanös handelt.

Damit ist der vorliegende Fall jedoch nicht vergleichbar. Dass der Kläger Preise verglichen und der Beklagten angeboten hat, den Vertrag bei Zahlung der Preisdifferenz nicht zu widerrufen, stellt kein rechtsmissbräuchliches Verhalten dar. Das ist vielmehr Folge der sich aus dem grundsätzlich einschränkungslos gewährten Widerrufsrecht ergebenden Wettbewerbssituation, die der Verbraucher zu seinem Vorteil nutzen darf.

Quelle: Pressemitteilung – BGH vom 16.03.2016

Arglistiges Verschweigen von Vorerkrankungen berechtigt zur Anfechtung

Landgericht Coburg, Urteil vom 02.09.2015 – 12 O 308/15

Die Klage eines Versicherungsnehmers auf Leistungen aus einer Berufsunfähigkeitszusatzversicherung blieb ohne Erfolg, weil das Landgericht Coburg der Auffassung des Versicherers folgte, wonach der Vertrag durch eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung rückwirkend erloschen war.

Sachverhalt

Der Kläger hatte Ansprüche aus einer bei der Beklagten abgeschlossenen Berufsunfähigkeitszusatzversicherung geltend gemacht. Im Antrag auf Abschluss dieser Versicherung hatte der Kläger im Jahr 2008 die Frage Nr. 2 im Antragsformular nach durchgeführten stationären Behandlungen oder Operationen bzw. nach ambulanten oder stationären Kurmaßnahmen der letzten 10 Jahre bejaht, hierzu aber lediglich auf zwei chirurgische Maßnahmen aus den Jahren 2003 und 2005 verwiesen. Darüber hinaus war der Kläger in den Jahren 1998 und 1999 aber jeweils für mehrere Tage in stationärer Behandlung, im Jahr 2000 darüber hinaus auch mehrere Monate in therapeutischer Behandlung gewesen, jeweils wegen seiner Alkoholabhängigkeit. Eine weitere Frage (Nr. 5) im Antrag nach ärztlicher Beratung oder Behandlung u. a. wegen Alkohol in den letzten 5 Jahren verneinte der Kläger zutreffend.

Den Antrag des Klägers auf Leistungen aus dem Versicherungsvertrag hat die beklagte Versicherung zurückgewiesen und den Vertrag insgesamt wegen arglistiger Täuschung durch unvollständige Angaben zu früheren Behandlungen im Antragsformular angefochten, weil der Kläger bei der Beantwortung der Frage Nr. 2 wiederholte stationäre Entgiftungs- und Alkoholentwöhnungsbehandlungen im Jahr 2000 nicht mitgeteilt habe. Der Kläger gab an, er sei bei der Beantwortung der Fragen davon ausgegangen, dass nur die Frage Nr. 5 (speziell) nach Alkoholerkrankungen gestellt sei, weshalb eine Angabe hierzu in der Frage Nr. 2 nicht erfolgte.

Entscheidungsgründe

Das Landgericht gab der Beklagten Recht und wies die Klage auf Kosten des Klägers ab. Es gelangte zu der Auffassung, dass der Kläger die Frage Nr. 2 nach vergangenen stationären Behandlungen oder Operationen bzw. ambulanten oder stationären Kurmaßnahmen falsch beantwortet hat, indem der die unstreitig durchgeführten Behandlungen aus den Jahren 1998, 1999 und 2000 verschwieg. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Kläger dabei auch arglistig gehandelt. Er war sich also der Möglichkeit bewusst, dass der Antrag ansonsten nicht angenommen worden wäre und hat trotzdem die Angaben nicht offenbart. Bei diesem Punkt hat das Gericht maßgeblich darauf abgestellt, dass dem Kläger das Gewicht seiner Alkoholerkrankung durchaus bewusst war. Auch die Rechtfertigung des Klägers, er habe das Verhältnis der Fragen Nr. 2 und Nr. 5 zueinander falsch verstanden, ließ das Gericht unter Hinweis auf den klaren Wortlaut und auch die Reihenfolge der Fragen im Antragsformular nicht gelten. Für das Gericht stand weiterhin außer Frage, dass die Alkoholerkrankung des Klägers ein sogenannter gefahrerheblicher Umstand für den Versicherer ist. Die Anfechtung des Versicherungsvertrages war daher zu Recht erfolgt, weshalb die Klage auf Leistungen aus diesem Vertrag erfolglos bleiben musste.

Die Entscheidung des Landgerichts verdeutlicht erneut, dass auf die Beantwortung von Fragen im Antrag auf Abschluss eines Versicherungsvertrages, sei es eine Lebens-, Kranken- oder Berufsunfähigkeitsversicherung, vom potentiellen Versicherungsnehmer besondere Sorgfalt verwendet werden sollte. Eine richtige und vor allem auch vollständige Angabe von Vorerkrankungen etc. sollte hier im eigenen Interesse zur Vermeidung späterer Streitigkeiten selbstverständlich sein. Erlangt der Versicherer später Kenntnis von verschwiegenen Vorerkrankungen, ist die Erhebung eines mitunter erheblichen Risikozuschlages rückwirkend ab Vertragsbeginn noch die für den Versicherungsnehmer verhältnismäßig glimpflichste Folge. Meist steht der gesamte Bestand des Versicherungsvertrages, z. B. wegen vom Versicherer ausgesprochener Anfechtung, in Frage. Mitunter langwierige und teure Prozesse sind dann nicht selten die Folge.

Quelle: Pressemitteilung – LG Coburg vom 15.02.2016

Zum Anscheinsbeweis für Keimepidemie im Hotel (Reiserecht)

Urteil des AG München vom 12.05.15 – 283 C 9/15

Nach erstem Anschein kann erst dann davon ausgegangen werden, dass für eine Virus- und Keimepidemie von Gästen das Hotel verantwortlich ist, wenn nachgewiesen ist, dass mindestens 10 Prozent der Gäste daran erkrankt sind.

Sachverhalt

Der 27-jährige Kläger aus Mühlheim buchte für sich und seine Lebensgefährtin eine achttägige Flugpauschalreise nach Rhodos vom 15. Mai bis 22. Mai 2014 zum Preis von 954 Euro. Das Hotel hat 4,5 Sterne nach Landeskategorie und war zu dieser Zeit mit 1600 Gästen belegt.

Der Kläger und seine Freundin wurden gleich in der ersten Nacht schwer krank und litten an starkem Erbrechen, Durchfall, Schwindel, Kopfschmerzen sowie massiven Magen-Darm-Beschwerden, Schüttelfrost und Fieber. Sie mussten während des gesamten Aufenthalts im Bett liegen und sind vorzeitig am 20. Mai abgereist. Der Kläger macht für die Erkrankung den Reiseveranstalter verantwortlich. Im Hotel habe seit Anfang Mai ein Noro-Rota-Virus grassiert. Vor den Hotelzimmern hätten sich schmutzige Bettlaken und Handtücher mit Erbrochenem gestapelt. Hotelgäste und Kinder hätten sich auf den Gängen oder mitten im Restaurant erbrochen. Die überwiegende Anzahl der Gäste, jedoch mindestens 476 Personen, habe der Virus befallen. Der Kläger verlangt von dem Reiseveranstalter den gesamten Reisepreis zurück und eine Entschädigung in gleicher Höhe wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit sowie Schmerzenzgeld, insgesamt 2176 Euro. Der Reiseveranstalter weigert sich zu zahlen. Er ist der Auffassung, dass das Hotel nicht für die Erkrankung verantwortlich sei. Die beauftragten staatlich zertifizierten Forschungsstätten hätten Proben der Nahrungsmittel sowie des Leitungswassers, der Getränkeautomaten, der Eiswürfelbereiter, der Eismaschine sowie des Poolwassers entnommen und auf etwaige Krankheitserreger untersucht. Sämtliche Proben sind negativ verlaufen.

Der Kläger erhob Klage vor dem Amtsgericht München. Der zuständige Richter wies die Klage in vollem Umfang ab.

Entscheidungsgründe

Die Erkrankung ist nur dann ein Reisemangel, wenn die Ursache im Verantwortungsbereich des Reiseunternehmens liegt. Dies konnte der Kläger nicht nachweisen. Das Gericht stellt fest, dass alleine aufgrund der Inkubationszeit fraglich erscheint, dass der Kläger und seine Lebensgefährtin sich im Hotel angesteckt haben. Es bestehe zudem eine Vielzahl von Ansteckungsmöglichkeiten, zum Beispiel beim Kontakt mit anderen Personen auf der Reise oder aufgrund von verunreinigtem Meerwasser am Strand. „Eine Infektion stellt sich insoweit als Verwirklichung des allgemeinen Lebensrisikos dar, so das Gericht. Zur Berechnung der Krankheitsfälle führt das Gericht aus: Es geht nicht an, alle erkrankten Gäste über einen Monat zusammenzuzählen und sie in das Verhältnis zur Zahl der täglich anwesenden Hotelgäste von 1.600 zu setzen, vielmehr wäre das Verhältnis zu der über einen Monat anwesend gewesenen Gesamtzahl der Gäste zu ermitteln.

Das Gericht stellt darauf ab, wie viele Hotelgäste im Aufenthaltszeitraum des Klägers erkrankt sind. Das waren höchstens 140, was bei einer Gästezahl von 1600 8,75 Prozent entspricht. Von einer Vielzahl von Gästen, welche an denselben Krankheitssymptomen leiden, kann dann jedoch nicht mehr gesprochen werden, wenn weniger als 10 % der Hotelgäste erkrankt sind. In diesem Fall scheidet ein Anscheinsbeweis aus.“, so die Urteilgründe angelehnt an eine Entscheidung des OLG Düsseldorf.

Das Urteil ist rechtskräftig

Quelle: Pressemitteilung – AG München vom 08.04.2016