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Eigenbedarf muss hinreichend begründet werden

AG Düsseldorf, 25 C 447/16

Vermieter können einem Mieter die Wohnung kündigen, wenn sie dafür einen Eigebedarf geltend machen. Dafür genügt es allerdings nicht, lediglich anzugeben, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. 

Entscheidungsgründe 

Der Zweck des Begründungserfordernis, so das Gericht, bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. 

Diesem Zweck komme die Kündigung nur nach, wenn diese konkretisiert werde. Insofern seien bei er Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich zum einen die Angaben der Person, für die Wohnung benötigt werde, und zum anderen das Interesse, welches diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, darzulegen.

Sog. „Autoposen“ verstößt gegen die Straßenverkehrsordnung

Verwaltungsgericht Karlsruhe, Urteil vom 17.12.2018 – 1 K 4344/17

Bei der Benutzung von Fahrzeugen unnötigen Lärm oder vermeidbare Abgasbelästigungen zu verursachen, kann ein behördliches Verbot nach sich ziehen. Das hat das Verwaltungsgericht Karlsruhe in einem sog. „Autoposer“-Fall bestätigt. Polizeilichen Meldungen zufolge war der Fahrer des Fahrzeugs im Streitfall u.a. mit durchdrehenden Rädern und laut aufheulendem Motor unterwegs.

Sachverhalt

Die Stadt Mannheim hatte einem Autofahrer aus Ludwigshafen verboten, bei der Benutzung von Fahrzeugen unnötigen Lärm oder vermeidbare Abgasbelästigungen im Mannheimer Stadtgebiet zu verursachen. Zur Begründung ihres Verbots vom 22.09.2016 hatte sich die Stadt Mannheim auf § 30 Absatz 1 der Straßenverkehrsordnung – StVO – berufen, der es verbietet, bei der Benutzung von Fahrzeugen unnötigen Lärm und vermeidbare Abgasbelästigungen hervorzurufen.

Zuvor war der Jaguar F-Type des Klägers zwischen dem 28.07.2016 und dem 24.08.2016 vierzehn Mal durch Bürgerinnen und Bürger der Mannheimer Innenstadt bei der Polizei gemeldet worden, weil diese sich durch Lärm bei dessen Benutzung gestört fühlten.

Auch örtliche Polizeidienststellen hatten mehrmals von Amts wegen das bezeichnete Fahrzeug des Klägers gemeldet. Den polizeilichen Meldungen zufolge hatte der Kläger mit seinem Fahrzeug unter anderem auf dem Mannheimer Cityring nachts während einer Rotlichtphase „unnötig Gas“ gegeben, sei „mit durchdrehenden Rädern“ und „laut aufheulendem Motor“ unterwegs gewesen, habe „übermäßig stark beschleunigt“ und sei mehrfach durch „unnötig starke Gasstöße“ aufgefallen.

Entscheidungsgründe

Zur Begründung seines die Klage des Autofahrers abweisenden Urteils hat das Verwaltungsgericht ausgeführt:

Unzumutbar könne der durch ein Fahrzeug verursachte Lärm insbesondere dann sein, wenn dieser – wie im Fall des Klägers – durch das Hochjagen des Motors im Leerlauf, hochtouriges Fahren in niedrigen Gängen, sehr starkes Beschleunigen mit durchdrehenden Reifen, plötzliches Abbremsen mit einhergehendem Reifenquietschen und hohe lärmverursachende Kurvengeschwindigkeiten hervorgerufen werde.

In der Regel würden zusammen mit den genannten unnötigen Lärmbelästigungen auch vermeidbare Abgasbelästigungen auftreten. Die in § 30 Absatz 1 StVO enthaltenen Verbote knüpften dabei nicht an die Beschaffenheit des Fahrzeugs, sondern an ein Verhalten des Fahrzeugführers an.

Ein Verstoß gegen § 30 Absatz 1 StVO könne deshalb auch dann vorliegen, wenn das Fahrzeug zum Verkehr zugelassen sei. Das persönliche Bedürfnis des Klägers, mit seinem Auto zu „posen“, habe im Rahmen der Gesamtbeurteilung außer Betracht zu bleiben oder jedenfalls hinter die schutzwürdigen Belange der Anwohner in der Innenstadt, vor lautem Fahrzeuglärm weitestgehend geschützt zu werden, zurückzutreten.

In der Inanspruchnahme des Klägers liege auch kein Verstoß gegen den in Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes verankerten Grundsatz der Gleichbehandlung. Aus den von der Stadt Mannheim vorgelegten Unterlagen ergebe sich, dass diese nicht nur gegen den Kläger, sondern seit dem Jahr 2016 verstärkt gemeinsam mit dem Polizeipräsidium Mannheim auch gegen andere sogenannte Auto-Poser vorgehe.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die Beteiligten können innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg die Zulassung der Berufung beantragen.

Quelle: Pressemitteilung – VG Karlsruhe vom 04.02.2019

Eigenbedarfskündigung grds. auch gegenüber sozial benachteiligten Mietern zulässig

Der Gesetzgeber erlaubt es Vermietern, im Falle des Eigenbedarfs für sich oder nahe Angehörige das Mietverhältnis zu kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

In diesem Zusammenhang ist es auch möglich, diese Kündigung gegenüber sozial Benachteiligten auszusprechen. Dies hat z. B das Amtsgericht München in einer Entscheidung vom 26.07.2018 so entschieden (Az. 433 C 19586/17). Dort wurde gegenüber einer älteren Mieterin (78 Jahre), die gehbehindert war und bereits 30 Jahre in der Wohnung lebte, eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen.

Das Gericht hat dies für zulässig erachtet, weil der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt nach München verlegen wollte, um dort eine Stelle als Arzt antreten zu können. Dieses Nutzungsinteresse sei in diesem Fall zu berücksichtigen, hat das Gericht geurteilt.

Entscheidend war im vorliegenden Fall auch, dass der Vermieter sein Nutzungsinteresse gut begründet hatte. Generell sind Eigenbedarfskündigung nicht ganz unproblematisch, da nicht nur rechtliche Vorgaben eingehalten werden müssen, sondern auch formellen Anforderungen Genüge getan werden muss.

(Rechtsanwalt Th. Winkelmeier)

Fahrt unter Einfluss von Cannabis: Bundesverwaltungsgericht ändert Rechtsprechung

BVerwG, Urt. v. 11.04.2019 – 3 C 13.17, 3 C 14.17, 3 C 7.18, 3 C 2.18, 3 C 8.18 und 3 C 9.18

Bei einem gelegentlichen Konsumenten von Cannabis führt eine erstmalige Kfz-Fahrt unter Drogeneinfluss nicht unmittelbar zur Entziehung der Fahrerlaubnis. Das hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden und damit seine Rechtsprechung geändert. Bislang mussten auch erstmals auffällige Gelegenheitskonsumenten – ohne vorhergehende MPU – mit einem direkten Fahrerlaubnisentzug rechnen.

Sachverhalt

In den beim Bundesverwaltungsgericht anhängigen Verfahren war bei Verkehrskontrollen jeweils festgestellt worden, dass die Kläger, die gelegentliche Cannabiskonsumenten waren, trotz vorangegangenen Konsums ein Kraftfahrzeug geführt hatten.

Aufgrund der ermittelten Konzentration von Tetrahydrocannabinol (THC), dem psychoaktiven Cannabiswirkstoff, im Blutserum von 1 ng/ml oder mehr gingen die Fahrerlaubnisbehörden davon aus, dass die Fahrsicherheit der Kläger beeinträchtigt sein konnte.

Daher fehle ihnen nach Nr. 9.2.2 der Anlage 4 zur Fahrerlaubnis-Verordnung wegen fehlender Trennung zwischen dem Cannabiskonsum und dem Führen eines Kraftfahrzeuges die Fahreignung. Die Fahrerlaubnisbehörden entzogen den Betroffenen deshalb gestützt auf § 11 Abs. 7 FeV ohne die Einholung eines medizinisch-psychologischen Gutachtens die Fahrerlaubnis.

Die hiergegen erhobenen Klagen sind erfolgreich gewesen, soweit der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in der Berufung entschieden hat.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof ist der Auffassung, dass die Fahrerlaubnisbehörde bei einem gelegentlichen Cannabiskonsumenten nach einer erstmaligen, als Ordnungswidrigkeit geahndeten Fahrt mit einem Kraftfahrzeug unter der Wirkung von Cannabis nicht unmittelbar von der Nichteignung zum Führen von Kraftfahrzeugen ausgehen darf, sondern zur Klärung der damit begründeten Zweifel an der Fahreignung im Ermessenswege über die Anordnung der Beibringung eines medizinisch-psychologischen Gutachtens zu entscheiden hat.

Dagegen hat das Nordrhein-Westfälische Oberverwaltungsgericht in dem bei ihm anhängigen Berufungsverfahren die unmittelbare Entziehung der Fahrerlaubnis für zulässig erachtet.

Entscheidungsgründe

Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass die Fahrerlaubnisbehörde bei einem gelegentlichen Konsumenten von Cannabis, der erstmals unter der Wirkung von Cannabis ein Kraftfahrzeug geführt hat, in der Regel nicht ohne weitere Aufklärung von fehlender Fahreignung ausgehen und ihm unmittelbar die Fahrerlaubnis entziehen darf.

In solchen Fällen haben die Fahrerlaubnisbehörden gemäß § 46 Abs. 3 i.V.m. § 14 Abs. 1 Satz 3 FeV nach pflichtgemäßem Ermessen über die Einholung eines medizinisch-psychologischen Gutachtens zur Klärung der durch diese Fahrt begründeten Zweifel an der Fahreignung zu entscheiden.

Das Bundesverwaltungsgericht hat seine bisherige Rechtsprechung (Urt. v. 23.10.2014 – 3 C 3.13) insoweit bestätigt, dass ein gelegentlicher Konsument von Cannabis den Konsum und das Führen eines Kraftfahrzeugs nicht trennt (Nr. 9.2.2 der Anlage 4 zur Fahrerlaubnis-Verordnung), wenn bei der Fahrt die Möglichkeit einer cannabisbedingten Beeinträchtigung seiner Fahrsicherheit besteht.

Von einer solchen Möglichkeit kann nach wie vor ausgegangen werden, wenn beim Betroffenen im Anschluss an die Fahrt eine THC-Konzentration von 1 ng/ml oder mehr festgestellt wird.

Allein dieser erstmalige Verstoß gegen die gebotene Trennung von Konsum und Fahren rechtfertigt indes in der Regel nicht die Annahme, dass sich der Betroffene als ungeeignet zum Führen von Kraftfahrzeugen erwiesen hat. An seiner gegenteiligen Annahme im Urteil vom 23.10.2014 hält das Bundesverwaltungsgericht nicht fest.

Auch ein einmaliger Verstoß begründet aber Bedenken gegen die Fahreignung, denen die Fahrerlaubnisbehörde nachgehen muss. Erforderlich ist eine Prognose, ob der Betroffene auch künftig nicht zwischen einem möglicherweise die Fahrsicherheit beeinträchtigenden Cannabiskonsum und dem Fahren trennen wird.

Um hierfür eine ausreichend abgesicherte Beurteilungsgrundlage zu haben, bedarf es in der Regel der Einholung eines medizinisch-psychologischen Gutachtens. Die Fahrerlaubnisbehörde hat gemäß § 46 Abs. 3 i.V.m. § 14 Abs. 1 Satz 3 FeV nach pflichtgemäßem Ermessen über die Anordnung der Beibringung eines solchen Gutachtens und die hierbei einzuhaltende Frist zu entscheiden.

Quelle: Pressemitteilung – BVerwG vom 11.04.2019

Fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht gilt nicht bei Mieterhöhungen

BGH, Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17

Kann eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht, nach den Regeln für Fernabsatzgeschäfte widerrufen werden? Der BGH hat das mit Hinweis auf den insoweit ausreichenden Schutz des Mieters abgelehnt.

Sachverhalt

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 € auf 929,15 € zuzustimmen.

Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.

Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehe. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (§ 312c Abs. 1 BGB).

Denn die Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Kläger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch „im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems“ (§ 312c Abs. 1 HS. 2 BGB) getroffen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Der BGH hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass – entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung – die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist.

Dies folgt aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung.

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden.

Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

Die Rechtsprechung des Senats zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (BGH, Urt. v. 17.05.2017 – VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibt hiervon unberührt.

Quelle: Pressemitteilung BGH vom 17.10.2018

Stark vermüllte Mietwohnung: Kündigung zulässig

Amtsgericht München, Urteil vom 18.07.2018 – 416 C 5897/18                     

Eine stark vermüllte Wohnung kann Grund für eine Kündigung des Mietvertrags sein. Das Amtsgericht München hat eine Mieterin demgemäß verurteilt, eine Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung nebst Kellerabteil und Tiefgaragenplatz an die klagende Vermieterin herauszugeben. Aufgrund der Umstände des Einzelfalls hielt das Gericht sogar eine fristlose Kündigung für gerechtfertigt.

Sachverhalt

Im November 1996 mietete die Beklagte die Wohnung für zuletzt 841 € monatlich kalt an. Bei einer Wohnungsbesichtigung aufgrund Nachbarbeschwerden Ende Februar 2018 wurde festgestellt, dass der Flur mit Müll, Papier und Schutt (Teppichresten usw.) knöcheltief bedeckt war. In einer Kiste lagen angebrochene Katzenfutterdosen. Die Decke war mit Insektennestern überzogen.

Im Türbereich des Schlafzimmers häuften sich Papier und Müll auf dem Boden. Es befand sich so viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht weiter betreten konnte. An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten usw. bedeckt. Die Küche war stark vermüllt. Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigen Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt.

Aus dem Wasserhahn lief fortwährend ein dünner Wasserstrahl in das Becken. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Es waren Schimmelschäden erkennbar. Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein. Der Balkon war ebenfalls vermüllt. Dort hielten sich zahlreiche Tauben auf.

Der Parkettfußboden der streitgegenständlichen Wohnung war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Zum Teil waren Geldstücke in den Holzfußboden eingetreten. Von der Wohnung ging ein starker Geruch aus. In der darunterliegenden Wohnung zeigte sich ein Wasserfleck an der Decke.

Am Folgetag erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Sie ist der Auffassung, eine Fortsetzung des Mietvertrages sei ihr nicht zumutbar. Es bestünden ihr gegenüber Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und entstandener Wasserschäden. Es seien Substanzschäden aufgetreten und der Hausfrieden sei nachhaltig gestört.

Die Beklagte hat den Zustand der Wohnung im Wesentlichen eingeräumt. Wenn sich ihre Wohnung in Unordnung befände, sei das ihr gutes Recht. Es handele sich um Vorarbeiten für eine umfassende Renovierung und nur um einen vorübergehenden Zustand. Allerdings habe sie das Ausmaß des Aufräumens unterschätzt. Für den Wasserfleck in der Küche habe sie bereits die Haftung übernommen. Die Wohnung sei 34 Jahre alt und dementsprechend abgewohnt.

Entscheidungsgründe

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab der Klägerin vollumfänglich Recht und verurteilte die beklagte Mieterin, die von ihr in München-Bogenhausen angemietete Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung von ca. 60 qm nebst Kellerabteil und Tiefgaragenplatz an die klagende Vermieterin herauszugeben.

Insbesondere halte hier auch die Berechtigung zur fristlosen Kündigung der vorzunehmenden Interessenabwägung stand. Zu Gunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass es sich in diesem Fall um ein langjähriges Mietverhältnis handelt und dass die Ersatzwohnraumsuche in Folge des angespannten Wohnungsmarktes in München sehr schwierig ist.

Des Weiteren hat das Gericht erhebliche Zweifel daran, dass die Beklagte eigenverantwortlich und aus eigener Kraft in der Lage ist, den vermüllten und beschädigten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zu beseitigen.

Zu Lasten der Beklagten spricht die langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg, die Schulduneinsichtigkeit, die Gefahr, dass sich die vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern. Des Weiteren ist hier die fehlende Mitwirkung der Beklagten zur Schadensbegrenzung anzuführen: Sie hat Zutritt zu ihrer Wohnung zur Klärung der Wasserschäden durch einen entsprechenden Sachverständigen bisher verweigert.

Des Weiteren ist durch das Verhalten der Beklagten der Hausfrieden nachhaltig gestört. Es stehen eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber deren Vermieter im Raum. Des Weiteren hat die Beklagte die Klägerpartei mit Vorwürfen beleidigenden Charakters im Laufe des Verfahrens überzogen. So wirft sie der Klägerpartei unseriöses Verhalten, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen, sowie Mobbing, „Entmietung“ und ähnliches vor.

Eine Räumungsfrist sei der Beklagten angesichts der ohnehin seit der Kündigung verstrichenen Zeit nicht einzuräumen. Sie verfüge zudem über ein Ferienhaus als Ersatzwohnraum.

Das Urteil ist nach Berufung der Beklagten nicht rechtskräftig.

Quelle: Pressemitteilung – AG München vom 05.10.2018