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Eigenbedarf muss hinreichend begründet werden

AG Düsseldorf, 25 C 447/16

Vermieter können einem Mieter die Wohnung kündigen, wenn sie dafür einen Eigebedarf geltend machen. Dafür genügt es allerdings nicht, lediglich anzugeben, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. 

Entscheidungsgründe 

Der Zweck des Begründungserfordernis, so das Gericht, bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. 

Diesem Zweck komme die Kündigung nur nach, wenn diese konkretisiert werde. Insofern seien bei er Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich zum einen die Angaben der Person, für die Wohnung benötigt werde, und zum anderen das Interesse, welches diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, darzulegen.

Eigenbedarfskündigung grds. auch gegenüber sozial benachteiligten Mietern zulässig

Der Gesetzgeber erlaubt es Vermietern, im Falle des Eigenbedarfs für sich oder nahe Angehörige das Mietverhältnis zu kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

In diesem Zusammenhang ist es auch möglich, diese Kündigung gegenüber sozial Benachteiligten auszusprechen. Dies hat z. B das Amtsgericht München in einer Entscheidung vom 26.07.2018 so entschieden (Az. 433 C 19586/17). Dort wurde gegenüber einer älteren Mieterin (78 Jahre), die gehbehindert war und bereits 30 Jahre in der Wohnung lebte, eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen.

Das Gericht hat dies für zulässig erachtet, weil der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt nach München verlegen wollte, um dort eine Stelle als Arzt antreten zu können. Dieses Nutzungsinteresse sei in diesem Fall zu berücksichtigen, hat das Gericht geurteilt.

Entscheidend war im vorliegenden Fall auch, dass der Vermieter sein Nutzungsinteresse gut begründet hatte. Generell sind Eigenbedarfskündigung nicht ganz unproblematisch, da nicht nur rechtliche Vorgaben eingehalten werden müssen, sondern auch formellen Anforderungen Genüge getan werden muss.

(Rechtsanwalt Th. Winkelmeier)

Fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht gilt nicht bei Mieterhöhungen

BGH, Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17

Kann eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht, nach den Regeln für Fernabsatzgeschäfte widerrufen werden? Der BGH hat das mit Hinweis auf den insoweit ausreichenden Schutz des Mieters abgelehnt.

Sachverhalt

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 € auf 929,15 € zuzustimmen.

Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.

Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehe. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (§ 312c Abs. 1 BGB).

Denn die Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Kläger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch „im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems“ (§ 312c Abs. 1 HS. 2 BGB) getroffen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Der BGH hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass – entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung – die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist.

Dies folgt aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung.

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden.

Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

Die Rechtsprechung des Senats zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (BGH, Urt. v. 17.05.2017 – VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibt hiervon unberührt.

Quelle: Pressemitteilung BGH vom 17.10.2018

Stark vermüllte Mietwohnung: Kündigung zulässig

Amtsgericht München, Urteil vom 18.07.2018 – 416 C 5897/18                     

Eine stark vermüllte Wohnung kann Grund für eine Kündigung des Mietvertrags sein. Das Amtsgericht München hat eine Mieterin demgemäß verurteilt, eine Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung nebst Kellerabteil und Tiefgaragenplatz an die klagende Vermieterin herauszugeben. Aufgrund der Umstände des Einzelfalls hielt das Gericht sogar eine fristlose Kündigung für gerechtfertigt.

Sachverhalt

Im November 1996 mietete die Beklagte die Wohnung für zuletzt 841 € monatlich kalt an. Bei einer Wohnungsbesichtigung aufgrund Nachbarbeschwerden Ende Februar 2018 wurde festgestellt, dass der Flur mit Müll, Papier und Schutt (Teppichresten usw.) knöcheltief bedeckt war. In einer Kiste lagen angebrochene Katzenfutterdosen. Die Decke war mit Insektennestern überzogen.

Im Türbereich des Schlafzimmers häuften sich Papier und Müll auf dem Boden. Es befand sich so viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht weiter betreten konnte. An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten usw. bedeckt. Die Küche war stark vermüllt. Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigen Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt.

Aus dem Wasserhahn lief fortwährend ein dünner Wasserstrahl in das Becken. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Es waren Schimmelschäden erkennbar. Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein. Der Balkon war ebenfalls vermüllt. Dort hielten sich zahlreiche Tauben auf.

Der Parkettfußboden der streitgegenständlichen Wohnung war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Zum Teil waren Geldstücke in den Holzfußboden eingetreten. Von der Wohnung ging ein starker Geruch aus. In der darunterliegenden Wohnung zeigte sich ein Wasserfleck an der Decke.

Am Folgetag erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Sie ist der Auffassung, eine Fortsetzung des Mietvertrages sei ihr nicht zumutbar. Es bestünden ihr gegenüber Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und entstandener Wasserschäden. Es seien Substanzschäden aufgetreten und der Hausfrieden sei nachhaltig gestört.

Die Beklagte hat den Zustand der Wohnung im Wesentlichen eingeräumt. Wenn sich ihre Wohnung in Unordnung befände, sei das ihr gutes Recht. Es handele sich um Vorarbeiten für eine umfassende Renovierung und nur um einen vorübergehenden Zustand. Allerdings habe sie das Ausmaß des Aufräumens unterschätzt. Für den Wasserfleck in der Küche habe sie bereits die Haftung übernommen. Die Wohnung sei 34 Jahre alt und dementsprechend abgewohnt.

Entscheidungsgründe

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab der Klägerin vollumfänglich Recht und verurteilte die beklagte Mieterin, die von ihr in München-Bogenhausen angemietete Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung von ca. 60 qm nebst Kellerabteil und Tiefgaragenplatz an die klagende Vermieterin herauszugeben.

Insbesondere halte hier auch die Berechtigung zur fristlosen Kündigung der vorzunehmenden Interessenabwägung stand. Zu Gunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass es sich in diesem Fall um ein langjähriges Mietverhältnis handelt und dass die Ersatzwohnraumsuche in Folge des angespannten Wohnungsmarktes in München sehr schwierig ist.

Des Weiteren hat das Gericht erhebliche Zweifel daran, dass die Beklagte eigenverantwortlich und aus eigener Kraft in der Lage ist, den vermüllten und beschädigten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zu beseitigen.

Zu Lasten der Beklagten spricht die langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg, die Schulduneinsichtigkeit, die Gefahr, dass sich die vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern. Des Weiteren ist hier die fehlende Mitwirkung der Beklagten zur Schadensbegrenzung anzuführen: Sie hat Zutritt zu ihrer Wohnung zur Klärung der Wasserschäden durch einen entsprechenden Sachverständigen bisher verweigert.

Des Weiteren ist durch das Verhalten der Beklagten der Hausfrieden nachhaltig gestört. Es stehen eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber deren Vermieter im Raum. Des Weiteren hat die Beklagte die Klägerpartei mit Vorwürfen beleidigenden Charakters im Laufe des Verfahrens überzogen. So wirft sie der Klägerpartei unseriöses Verhalten, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen, sowie Mobbing, „Entmietung“ und ähnliches vor.

Eine Räumungsfrist sei der Beklagten angesichts der ohnehin seit der Kündigung verstrichenen Zeit nicht einzuräumen. Sie verfüge zudem über ein Ferienhaus als Ersatzwohnraum.

Das Urteil ist nach Berufung der Beklagten nicht rechtskräftig.

Quelle: Pressemitteilung – AG München vom 05.10.2018

Nebenkostenabrechnung bei falscher Wohnflächenangabe: BGH kippt Rechtsprechung

BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17

Wenn im Mietvertrag eine falsche Wohnfläche angegeben ist, richtet sich die Berechnung der Nebenkosten grundsätzlich nach der tatsächlichen Wohnfläche. Das hat der BGH für Fälle entschieden, in denen die Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise entsprechend den Wohnflächenanteilen umgelegt werden. Der BGH gibt damit seine bisherige Rechtsprechung hierzu auf.

Sachverhalt

Ein Mieter schloss mit einem Vermieter einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ab. Eine Klausel im Mietvertrag lautete wie folgt: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m2 vereinbart.“ Entsprechend günstig fielen auch die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen sowie die vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen bezüglich der Heizkosten aus, denn die Berechnung erfolgte nach der Größe der anteiligen Wohnfläche der Mietwohnung.

Nach einem Vermieterwechsel stellte der neue Vermieter fest, dass die Wohnung in Wirklichkeit 78,22 m2 groß war. Er berechnete daraufhin die Betriebskosten aufgrund der ermittelten tatsächlichen Wohnfläche. Infolgedessen erhielt der Mieter für den Zeitraum von zwei Jahren eine geringere Rückzahlung, weil der Vermieter ein niedrigeres Guthaben zugrunde legte.

Mit dieser Vorgehensweise war der Mieter jedoch nicht einverstanden und forderte für das Jahr 2013 die Rückzahlung von 26,55 € sowie für 2014 einen Betrag von 15,91 €. Nachdem der Vermieter sich geweigert hatte, kürzte der Mieter entsprechend die nachfolgenden Mietzahlungen.

Der Mieter berief sich darauf, dass der Vermieter von einem zu geringen Guthaben ausgegangen sei. Für die Berechnung der Nebenkosten sei die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Der Vermieter verklagte ihn auf Nachzahlung der gekürzten Miete i.H.v. insgesamt 42,46 €.

Nachdem das AG Köln der Klage des Vermieters stattgegeben und das LG Köln die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters zurückgewiesen hatte, legte dieser Revision ein. Die Revision des Mieters hatte allerdings keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Der BGH gab der Auffassung der beiden Vorinstanzen recht und wies die Revision des Mieters zurück. Dem Vermieter steht die geforderte Zahlung zu. Denn er war zutreffend davon ausgegangen, dass für die Berechnung der Nebenkosten die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist. Demgegenüber ist die Angabe im Mietvertrag über die „vereinbarte Wohnfläche“ irrelevant.

Dies begründete der BGH damit, dass für die Berechnung der Betriebskosten aufgrund der Wohnfläche die objektive Situation maßgeblich ist. Es kommt hingegen nicht, wie etwa bei der Geltendmachung einer Mietminderung aufgrund eines Mangels, auf die Vorstellungen von Mieter und Vermieter an. Dies gilt auch, wenn es sich um eine geringe Abweichung von weniger als 10 % der Wohnfläche handelt.

Wanddurchbruch bedarf keiner Zustimmung

AG Karlsruhe, Az.: 9 C 299/14

Will ein Wohnungseigentümer zwei Zimmer seiner Wohnung per Wanddurchbruch miteinander verbinden, so benötigt er dafür nicht die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, wenn dadurch weder die Statik des Gebäudes noch der Brandschutz beeinträchtigt werden.

Die Eigentümerversammlung kann daran auch durch einen entsprechenden Beschluss nichts ändern.