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Stark vermüllte Mietwohnung: Kündigung zulässig

Amtsgericht München, Urteil vom 18.07.2018 – 416 C 5897/18                     

Eine stark vermüllte Wohnung kann Grund für eine Kündigung des Mietvertrags sein. Das Amtsgericht München hat eine Mieterin demgemäß verurteilt, eine Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung nebst Kellerabteil und Tiefgaragenplatz an die klagende Vermieterin herauszugeben. Aufgrund der Umstände des Einzelfalls hielt das Gericht sogar eine fristlose Kündigung für gerechtfertigt.

Sachverhalt

Im November 1996 mietete die Beklagte die Wohnung für zuletzt 841 € monatlich kalt an. Bei einer Wohnungsbesichtigung aufgrund Nachbarbeschwerden Ende Februar 2018 wurde festgestellt, dass der Flur mit Müll, Papier und Schutt (Teppichresten usw.) knöcheltief bedeckt war. In einer Kiste lagen angebrochene Katzenfutterdosen. Die Decke war mit Insektennestern überzogen.

Im Türbereich des Schlafzimmers häuften sich Papier und Müll auf dem Boden. Es befand sich so viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht weiter betreten konnte. An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten usw. bedeckt. Die Küche war stark vermüllt. Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigen Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt.

Aus dem Wasserhahn lief fortwährend ein dünner Wasserstrahl in das Becken. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Es waren Schimmelschäden erkennbar. Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein. Der Balkon war ebenfalls vermüllt. Dort hielten sich zahlreiche Tauben auf.

Der Parkettfußboden der streitgegenständlichen Wohnung war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Zum Teil waren Geldstücke in den Holzfußboden eingetreten. Von der Wohnung ging ein starker Geruch aus. In der darunterliegenden Wohnung zeigte sich ein Wasserfleck an der Decke.

Am Folgetag erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Sie ist der Auffassung, eine Fortsetzung des Mietvertrages sei ihr nicht zumutbar. Es bestünden ihr gegenüber Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und entstandener Wasserschäden. Es seien Substanzschäden aufgetreten und der Hausfrieden sei nachhaltig gestört.

Die Beklagte hat den Zustand der Wohnung im Wesentlichen eingeräumt. Wenn sich ihre Wohnung in Unordnung befände, sei das ihr gutes Recht. Es handele sich um Vorarbeiten für eine umfassende Renovierung und nur um einen vorübergehenden Zustand. Allerdings habe sie das Ausmaß des Aufräumens unterschätzt. Für den Wasserfleck in der Küche habe sie bereits die Haftung übernommen. Die Wohnung sei 34 Jahre alt und dementsprechend abgewohnt.

Entscheidungsgründe

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab der Klägerin vollumfänglich Recht und verurteilte die beklagte Mieterin, die von ihr in München-Bogenhausen angemietete Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung von ca. 60 qm nebst Kellerabteil und Tiefgaragenplatz an die klagende Vermieterin herauszugeben.

Insbesondere halte hier auch die Berechtigung zur fristlosen Kündigung der vorzunehmenden Interessenabwägung stand. Zu Gunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass es sich in diesem Fall um ein langjähriges Mietverhältnis handelt und dass die Ersatzwohnraumsuche in Folge des angespannten Wohnungsmarktes in München sehr schwierig ist.

Des Weiteren hat das Gericht erhebliche Zweifel daran, dass die Beklagte eigenverantwortlich und aus eigener Kraft in der Lage ist, den vermüllten und beschädigten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zu beseitigen.

Zu Lasten der Beklagten spricht die langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg, die Schulduneinsichtigkeit, die Gefahr, dass sich die vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern. Des Weiteren ist hier die fehlende Mitwirkung der Beklagten zur Schadensbegrenzung anzuführen: Sie hat Zutritt zu ihrer Wohnung zur Klärung der Wasserschäden durch einen entsprechenden Sachverständigen bisher verweigert.

Des Weiteren ist durch das Verhalten der Beklagten der Hausfrieden nachhaltig gestört. Es stehen eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber deren Vermieter im Raum. Des Weiteren hat die Beklagte die Klägerpartei mit Vorwürfen beleidigenden Charakters im Laufe des Verfahrens überzogen. So wirft sie der Klägerpartei unseriöses Verhalten, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen, sowie Mobbing, „Entmietung“ und ähnliches vor.

Eine Räumungsfrist sei der Beklagten angesichts der ohnehin seit der Kündigung verstrichenen Zeit nicht einzuräumen. Sie verfüge zudem über ein Ferienhaus als Ersatzwohnraum.

Das Urteil ist nach Berufung der Beklagten nicht rechtskräftig.

Quelle: Pressemitteilung – AG München vom 05.10.2018

Nebenkostenabrechnung bei falscher Wohnflächenangabe: BGH kippt Rechtsprechung

BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17

Wenn im Mietvertrag eine falsche Wohnfläche angegeben ist, richtet sich die Berechnung der Nebenkosten grundsätzlich nach der tatsächlichen Wohnfläche. Das hat der BGH für Fälle entschieden, in denen die Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise entsprechend den Wohnflächenanteilen umgelegt werden. Der BGH gibt damit seine bisherige Rechtsprechung hierzu auf.

Sachverhalt

Ein Mieter schloss mit einem Vermieter einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ab. Eine Klausel im Mietvertrag lautete wie folgt: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m2 vereinbart.“ Entsprechend günstig fielen auch die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen sowie die vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen bezüglich der Heizkosten aus, denn die Berechnung erfolgte nach der Größe der anteiligen Wohnfläche der Mietwohnung.

Nach einem Vermieterwechsel stellte der neue Vermieter fest, dass die Wohnung in Wirklichkeit 78,22 m2 groß war. Er berechnete daraufhin die Betriebskosten aufgrund der ermittelten tatsächlichen Wohnfläche. Infolgedessen erhielt der Mieter für den Zeitraum von zwei Jahren eine geringere Rückzahlung, weil der Vermieter ein niedrigeres Guthaben zugrunde legte.

Mit dieser Vorgehensweise war der Mieter jedoch nicht einverstanden und forderte für das Jahr 2013 die Rückzahlung von 26,55 € sowie für 2014 einen Betrag von 15,91 €. Nachdem der Vermieter sich geweigert hatte, kürzte der Mieter entsprechend die nachfolgenden Mietzahlungen.

Der Mieter berief sich darauf, dass der Vermieter von einem zu geringen Guthaben ausgegangen sei. Für die Berechnung der Nebenkosten sei die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Der Vermieter verklagte ihn auf Nachzahlung der gekürzten Miete i.H.v. insgesamt 42,46 €.

Nachdem das AG Köln der Klage des Vermieters stattgegeben und das LG Köln die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters zurückgewiesen hatte, legte dieser Revision ein. Die Revision des Mieters hatte allerdings keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Der BGH gab der Auffassung der beiden Vorinstanzen recht und wies die Revision des Mieters zurück. Dem Vermieter steht die geforderte Zahlung zu. Denn er war zutreffend davon ausgegangen, dass für die Berechnung der Nebenkosten die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist. Demgegenüber ist die Angabe im Mietvertrag über die „vereinbarte Wohnfläche“ irrelevant.

Dies begründete der BGH damit, dass für die Berechnung der Betriebskosten aufgrund der Wohnfläche die objektive Situation maßgeblich ist. Es kommt hingegen nicht, wie etwa bei der Geltendmachung einer Mietminderung aufgrund eines Mangels, auf die Vorstellungen von Mieter und Vermieter an. Dies gilt auch, wenn es sich um eine geringe Abweichung von weniger als 10 % der Wohnfläche handelt.

Wanddurchbruch bedarf keiner Zustimmung

AG Karlsruhe, Az.: 9 C 299/14

Will ein Wohnungseigentümer zwei Zimmer seiner Wohnung per Wanddurchbruch miteinander verbinden, so benötigt er dafür nicht die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, wenn dadurch weder die Statik des Gebäudes noch der Brandschutz beeinträchtigt werden.

Die Eigentümerversammlung kann daran auch durch einen entsprechenden Beschluss nichts ändern.

Zur Schriftform bei Mieterhöhung im Gewerbemietrecht

BGH, Urteil vom 25.11.2015, XII ZR 114/14

Der BGH hat entschieden, dass eine Änderung der Miethöhe unter Umständen schriftlich vereinbart werden muss. Ansonsten kann sich eine Vertragspartei womöglich auf einen Verstoß gegen die Schriftform berufen.

Sachverhalt

Ein Mieter schloss einen gewerblichen Mietvertrag ab. Er wollte die Räumlichkeiten für den Betrieb einer Zahnarztpraxis nutzen. Laut schriftlichem Mietvertrag musste der Mieter eine Miete iHv. 1.350 € zahlen. Der Mietvertrag sollte zum 30.04.2020 enden. Einige Monate später vereinbarten die Vertragsparteien mündlich eine Mieterhöhung von 20,00 EUR pro Monat. Der Mieter kündigte den Mietvertrag einige Jahre später. Er reichte am 20.02.2014 eine ordentliche Kündigung zum 31.07.2014 ein.

Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht, deshalb zog der Mieter vor Gericht und klagte. Er begehrte die Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung bereits zum 31.07.2014 beendet wurde. Dies begründete der Mieter damit, dass aufgrund der mündlichen Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe gegen das bestehende Schriftformerfordernis verstoßen worden sei. Nach seiner Ansicht sei der Vertrag deshalb als unbefristet anzusehen – mit der Folge, dass jedenfalls eine ordentliche Kündigung des Mieters zulässig sei.

Das LG Hechingen wies jedoch die Klage des Mieters mit Urteil vom 15.04.2014 (2 O 33/14) ab. Die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters wurde vom OLG Stuttgart mit Urteil vom 22.09.2014 (5 U 70/14) zurückgewiesen. Die Richter verwiesen darauf, dass die Befristung des Mietvertrags gleichwohl wirksam ist und somit keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit besteht. Dies ergibt sich nach ihrer Auffassung daraus, dass die Miete nur geringfügig geändert worden ist. Infolge dessen ist diese Änderung nur von nebensächlicher Bedeutung und muss daher nicht schriftlich vorgenommen werden. Die hiergegen eingelegte Revision des Mieters war erfolgreich.

Entscheidungsgründe

Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Er begründete seine Entscheidung allem damit, dass bei der hier vorgenommenen Änderung des Mietvertrags die Schriftform auch bei einer geringfügigen Änderung der Miete gewahrt werden muss. Dies gilt zumindest unter der Voraussetzung, dass die Miethöhe für den Zeitraum von mehr als einem Jahr geändert wird und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann.

Die Höhe des Mietzinses ist ein wesentlicher Bestandteil eines Mietvertrags. Davon hängt ab, ob der Vermieter einem Mieter wegen Zahlungsverzugs die fristlose Kündigung aussprechen darf. Hierzu kann der Vermieter auch dann berechtigt sein, wenn der Mieter über längere Zeit eine geringfügige Erhöhung der Miete nicht beachtet. Darüber hinaus kann kaum festgelegt werden, wann eine Erhöhung der Miete als unerheblich einzustufen ist.

Hieraus ergibt sich, dass der Mieter womöglich nicht daran gehindert ist, sich nach Treu und Glaube auf einen Mangel der Schriftform zu berufen. Dies darf ihm nur dann verwehrt werden, wenn die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags für den Vermieter untragbar wäre. Hiervon kann hier jedoch nicht ausgegangen werden.

Aufgrund dessen hob der BGH die Entscheidung auf und verwies sie an die Vorinstanz zurück. Diese muss insbesondere abschließende Feststellungen darüber treffen, wie es zur Vereinbarung der Mieterhöhung gekommen ist.

Hundehaltung in der Wohnung – Einzelbetrachtung erforderlich

Amtsgericht Hannover, Urteil vom 28.04.2016 – 541 C 3858/15

Das Amtsgericht Hannover hat der Klage auf Zustimmung für die Haltung eines Mischlingshundes in einer Wohnung stattgegeben. Im Mietvertrag war geregelt, dass für jede Tierhaltung, insbesondere für Hunde und Katzen, eine vorherige Genehmigung des Vermieters eingeholt werden muss. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte zudem beschlossen, die Tierhaltung bei Neuvermietungen zu untersagen.

Sachverhalt

Die Parteien sind Mieter und Vermieter einer Wohnung in der List, die in einer Wohnungseigentumsanlage liegt. Der Mietvertrag wurde am 17.07.2014 geschlossen, im Rahmen einer zuvor erteilten Selbstauskunft teilten die Kläger mit, dass Haustiere nicht vorhanden seien. Im Mietvertrag ist geregelt, dass für jede Tierhaltung, insbesondere für Hunde und Katzen, eine vorherige Genehmigung des Vermieters eingeholt werden muss.

Bereits am 26.01.2006 hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, die Tierhaltung bei Neuvermietungen zu untersagen. Mittlerweile lebt der etwa 50 cm hohe Mischlingshund „Toby“ in der Wohnung. Die Beklagte behauptet, dass sich die Bewohner des Hauses durch den Hund gestört fühlten. „Toby“ belle und werde unangeleint im Treppenhaus geführt. Er verschmutze den Hausflur und zerkratze die Treppenstufen.

Entscheidungsgründe

Das Gericht hat festgestellt, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung des streitbefangenen Hauses zur Untersagung des Haltens von Hunden und Katzen gegenüber Mietern unwirksam sei. Eine derartige Verabredung gelte nur im Innenverhältnis zwischen den jeweiligen Wohnungseigentümern.

Aus diesem Grunde regelt sich die Haltung eines Hundes nach den allgemeinen Regeln des Mietvertragsrechtes. Nach einer Entscheidung des BGH vom 20.03.2013 (Az: VIII ZR 168/12) ist ein generelles Haltungsverbot von Katzen und Hunden unzulässig, es ist jeweils auf den Einzelfall und die damit verbundenen besonderen Interessenlagen abzustellen.

Daher war in diesem Falle abzuwägen, inwieweit Beeinträchtigungen durch den Hund „Toby“ den Anspruch des Vermieters auf Entfernung des Hundes stützen können.

Das Gericht hat festgestellt, dass die streitbefangene 97 m² große 4-Zimmerwohnung ausreichend groß zur Haltung eines Hundes ist.

Unangemessene Belästigungen in Form von Lärm und Schmutz konnte das Gericht nach umfassender Beweisaufnahme nicht feststellen. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass es zwar zu Anfang der Hundehaltung leichtere Beeinträchtigungen durch „Toby“ gegeben habe, dieses hat sich aber mittlerweile positiv verändert. Auch eine übermäßige Abnutzung des Treppenhauses konnte durch das Gericht im Rahmen eines Ortstermins nicht festgestellt werden.

Das Gericht hat festgestellt, dass das Treppenhaus einen sehr gepflegten und sauberen Eindruck macht, gröbere Verschmutzungen waren nicht vorhanden. Zwar wurden durch das Gericht in einzelnen Stufen mehrere schwächere Kratzer festgestellt, es handelte sich hierbei aber nur um vereinzelte, nicht um zahlreiche Kratzer. Derartige Kratzer waren auch in Bereichen des Treppenhauses festzustellen, die von dem Hund nicht genutzt werden.

Das Gericht hat hierbei berücksichtigt, dass ein Treppenhaus in einem Mehrparteienhaus täglich sehr häufig frequentiert wird. Insbesondere in den Wintermonaten oder an nassen Tagen wird Split und Dreck durch das Schuhwerk hereingetragen. Der Treppenbelag unterliegt daher auf natürliche Weise der besonders gesteigerten Abnutzung. Der Treppenbelag wurde bereits im Jahr 2006 verlegt, ein Vermieter kann nicht verlangen, dass es durch die Nutzung des Treppenhauses zu keinerlei Abnutzungserscheinungen kommt. Kratzer im Treppenhausbelag sind daher in geringem Umfang hinzunehmen.

Da das Gericht keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der Hausgemeinschaft durch die Haltung von „Toby“ festgestellt hat, besteht das Recht zur Hundehaltung als Ausdruck des Rechtes der freien Bestimmung des höchstpersönlichen Lebensbereiches.

Quelle: Pressemitteilung – AG Hannover vom 28.04.2016

Mietminderung wegen Baulärms auf Nachbargrundstück?

Landgericht Berlin, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 76/16

Rechtfertigt Baulärm eine Minderung der Mietzahlung? Das Landgericht Berlin hat die Mietminderung für eine Wohnung, die nach dem Einzug der Mieterin von erheblichen Bauimmissionen auf einem Nachbargrundstück betroffen war, für die Dauer der Baumaßnahmen anerkannt. Das Gericht ging davon aus, dass die Parteien stillschweigend einen diesbezüglich üblichen Mindeststandard vereinbart haben.

Sachverhalt

Die Mieterin hatte den Mietvertrag über die in Berlin-Mitte gelegene Wohnung im Jahr 2000 geschlossen. Zu jener Zeit war in der Nachbarschaft eine mit Bäumen bewachsene Baulücke vorhanden gewesen. Zwischen 2013 und 2015 wurden auf diesem Grundstück eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet und dadurch erhebliche Bauimmissionen verursacht.

Die Mieterin verlangte nunmehr mit ihrer Klage knapp 950 € – entsprechend gut 20 % der bereits an die Vermieterin gezahlten vollen Miete für die Monate Juni 2014 bis März 2015 – zurück. Das Amtsgericht hat die Klage der Mieterin bis auf einen geringen Teilbetrag abgewiesen.

Entscheidungsgründe

Mit ihrer Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil hatte die Mieterin nunmehr Erfolg.

Das Landgericht Berlin war der Auffassung, dass die Mieterin wegen der Bauimmissionen (Lärm, Staub und Erschütterungen nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende) die Miete mindern durfte und die Höhe von geringfügig mehr als 20 % angesichts der Beeinträchtigungen angemessen sei.

Bei Vertragsschluss hätten die Mietvertragsparteien stillschweigend vereinbart, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard, der auch ein gesundheitlich unbedenkliches Wohnen gewährleiste, einhalte.

Zwar seien gerade in Großstädten Baumaßnahmen nicht unüblich, doch selbst in Berlin sei die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von solchen Beeinträchtigungen nicht betroffen. Der mithin konkludent vereinbarte Standard sei während der Bauphase bei Weitem unterschritten worden. Auch der Umstand, dass der Vermieter über keine rechtlichen Möglichkeiten verfüge, die Beeinträchtigungen abzuwehren oder von dem Nachbarn eine Entschädigung zu verlangen, ändere nichts.

Die sogenannte „Bolzplatzentscheidung“ des BGH (VIII ZR 197/14, veröffentlicht in NJW 2015, 2177) sei nicht einschlägig. Danach seien zwar unter bestimmten Voraussetzungen zu Lasten des Mieters nach Vertragsschluss auftretende Immissionen nicht zu berücksichtigen. Jedoch habe der BGH in jenem Fall den Vertrag ergänzend ausgelegt.

Hier dagegen sei eine solche ergänzende Vertragsauslegung nicht zulässig, weil die Parteien stillschweigend vereinbart hätten, dass keine erheblichen und die Gesundheit beeinträchtigenden Bauimmissionen aufträten. Zudem habe es sich in jenem Fall um eine dauerhafte Veränderung des Wohnumfeldes gehandelt, während es hier um eine nur vorübergehende Veränderung gegangen sei.

Der Mieterin könne schließlich auch nicht vorgeworfen werden, sie habe die Möglichkeit der Bauimmissionen grob fahrlässiger übersehen und deshalb das Recht zur Minderung verloren. Zwar sei bei Mietvertragsschluss im Jahre 2000 die Baulücke vorhanden gewesen. Wenn die Mieterin damals an eine spätere Bebauung nicht gedacht habe, so könne ihr allenfalls einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen werden. Dies reiche für einen Gewährleistungsausschluss aber nicht aus.

Quelle: Pressemitteilung – LG Berlin vom 17.06.2016