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Mietminderung wegen Baulärms auf Nachbargrundstück?

Landgericht Berlin, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 76/16

Rechtfertigt Baulärm eine Minderung der Mietzahlung? Das Landgericht Berlin hat die Mietminderung für eine Wohnung, die nach dem Einzug der Mieterin von erheblichen Bauimmissionen auf einem Nachbargrundstück betroffen war, für die Dauer der Baumaßnahmen anerkannt. Das Gericht ging davon aus, dass die Parteien stillschweigend einen diesbezüglich üblichen Mindeststandard vereinbart haben.

Sachverhalt

Die Mieterin hatte den Mietvertrag über die in Berlin-Mitte gelegene Wohnung im Jahr 2000 geschlossen. Zu jener Zeit war in der Nachbarschaft eine mit Bäumen bewachsene Baulücke vorhanden gewesen. Zwischen 2013 und 2015 wurden auf diesem Grundstück eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet und dadurch erhebliche Bauimmissionen verursacht.

Die Mieterin verlangte nunmehr mit ihrer Klage knapp 950 € – entsprechend gut 20 % der bereits an die Vermieterin gezahlten vollen Miete für die Monate Juni 2014 bis März 2015 – zurück. Das Amtsgericht hat die Klage der Mieterin bis auf einen geringen Teilbetrag abgewiesen.

Entscheidungsgründe

Mit ihrer Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil hatte die Mieterin nunmehr Erfolg.

Das Landgericht Berlin war der Auffassung, dass die Mieterin wegen der Bauimmissionen (Lärm, Staub und Erschütterungen nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende) die Miete mindern durfte und die Höhe von geringfügig mehr als 20 % angesichts der Beeinträchtigungen angemessen sei.

Bei Vertragsschluss hätten die Mietvertragsparteien stillschweigend vereinbart, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard, der auch ein gesundheitlich unbedenkliches Wohnen gewährleiste, einhalte.

Zwar seien gerade in Großstädten Baumaßnahmen nicht unüblich, doch selbst in Berlin sei die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von solchen Beeinträchtigungen nicht betroffen. Der mithin konkludent vereinbarte Standard sei während der Bauphase bei Weitem unterschritten worden. Auch der Umstand, dass der Vermieter über keine rechtlichen Möglichkeiten verfüge, die Beeinträchtigungen abzuwehren oder von dem Nachbarn eine Entschädigung zu verlangen, ändere nichts.

Die sogenannte „Bolzplatzentscheidung“ des BGH (VIII ZR 197/14, veröffentlicht in NJW 2015, 2177) sei nicht einschlägig. Danach seien zwar unter bestimmten Voraussetzungen zu Lasten des Mieters nach Vertragsschluss auftretende Immissionen nicht zu berücksichtigen. Jedoch habe der BGH in jenem Fall den Vertrag ergänzend ausgelegt.

Hier dagegen sei eine solche ergänzende Vertragsauslegung nicht zulässig, weil die Parteien stillschweigend vereinbart hätten, dass keine erheblichen und die Gesundheit beeinträchtigenden Bauimmissionen aufträten. Zudem habe es sich in jenem Fall um eine dauerhafte Veränderung des Wohnumfeldes gehandelt, während es hier um eine nur vorübergehende Veränderung gegangen sei.

Der Mieterin könne schließlich auch nicht vorgeworfen werden, sie habe die Möglichkeit der Bauimmissionen grob fahrlässiger übersehen und deshalb das Recht zur Minderung verloren. Zwar sei bei Mietvertragsschluss im Jahre 2000 die Baulücke vorhanden gewesen. Wenn die Mieterin damals an eine spätere Bebauung nicht gedacht habe, so könne ihr allenfalls einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen werden. Dies reiche für einen Gewährleistungsausschluss aber nicht aus.

Quelle: Pressemitteilung – LG Berlin vom 17.06.2016

Maklergebühr für Wohnungsbesichtigung unzulässig

LG Stuttgart, Urteil vom 15.06.2016 – 38 O 10/16 KfH

Wohnungsmaklern ist es nicht gestattet, von Mietinteressenten eine Gebühr für die Besichtigung der begehrten Wohnung zu verlangen. Im zugrundeliegenden Fall belief sich diese „Gebühr“ auf 34,99 EUR inkl. MwSt.

Diese Praxis, so das Gericht. stellt eine Umgehung des seit Juni 2015 in Kraft getretenen Wohnungsvermittlungsgesetzes dar, wonach ausschließlich der Auftraggeber des Maklers die Kosten für die Wohnungsvermittlung zu tragen hat.

Eine Mieterwechselgebühr ist nicht zulässig

AG Münster, Urteil vom 13.07.2015 – 55 C 1325/15

Der Hausverwalter einer Wohnanlage mit Wohngemeinschaften darf nach einer Kündigung durch den bisherigen und dem folgenden Neueinzug eines anderen Mitglieds der Gemeinschaft keine sog. Mieterwechselgebühr berechnen.

Kosten der Verwaltungstätigkeit dürfen nämlich nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Ein Mieterwechsel und die damit verbundenen Arbeiten sind die üblicherweise zu erbringenden Dienstleistungen einer Hausverwaltung.