BGH, Urteil vom 25.11.2015, XII ZR 114/14
Der BGH hat entschieden, dass eine Änderung der Miethöhe unter Umständen schriftlich vereinbart werden muss. Ansonsten kann sich eine Vertragspartei womöglich auf einen Verstoß gegen die Schriftform berufen.
Sachverhalt
Ein Mieter schloss einen gewerblichen Mietvertrag ab. Er wollte die Räumlichkeiten für den Betrieb einer Zahnarztpraxis nutzen. Laut schriftlichem Mietvertrag musste der Mieter eine Miete iHv. 1.350 € zahlen. Der Mietvertrag sollte zum 30.04.2020 enden. Einige Monate später vereinbarten die Vertragsparteien mündlich eine Mieterhöhung von 20,00 EUR pro Monat. Der Mieter kündigte den Mietvertrag einige Jahre später. Er reichte am 20.02.2014 eine ordentliche Kündigung zum 31.07.2014 ein.
Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht, deshalb zog der Mieter vor Gericht und klagte. Er begehrte die Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung bereits zum 31.07.2014 beendet wurde. Dies begründete der Mieter damit, dass aufgrund der mündlichen Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe gegen das bestehende Schriftformerfordernis verstoßen worden sei. Nach seiner Ansicht sei der Vertrag deshalb als unbefristet anzusehen – mit der Folge, dass jedenfalls eine ordentliche Kündigung des Mieters zulässig sei.
Das LG Hechingen wies jedoch die Klage des Mieters mit Urteil vom 15.04.2014 (2 O 33/14) ab. Die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters wurde vom OLG Stuttgart mit Urteil vom 22.09.2014 (5 U 70/14) zurückgewiesen. Die Richter verwiesen darauf, dass die Befristung des Mietvertrags gleichwohl wirksam ist und somit keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit besteht. Dies ergibt sich nach ihrer Auffassung daraus, dass die Miete nur geringfügig geändert worden ist. Infolge dessen ist diese Änderung nur von nebensächlicher Bedeutung und muss daher nicht schriftlich vorgenommen werden. Die hiergegen eingelegte Revision des Mieters war erfolgreich.
Entscheidungsgründe
Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Er begründete seine Entscheidung allem damit, dass bei der hier vorgenommenen Änderung des Mietvertrags die Schriftform auch bei einer geringfügigen Änderung der Miete gewahrt werden muss. Dies gilt zumindest unter der Voraussetzung, dass die Miethöhe für den Zeitraum von mehr als einem Jahr geändert wird und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann.
Die Höhe des Mietzinses ist ein wesentlicher Bestandteil eines Mietvertrags. Davon hängt ab, ob der Vermieter einem Mieter wegen Zahlungsverzugs die fristlose Kündigung aussprechen darf. Hierzu kann der Vermieter auch dann berechtigt sein, wenn der Mieter über längere Zeit eine geringfügige Erhöhung der Miete nicht beachtet. Darüber hinaus kann kaum festgelegt werden, wann eine Erhöhung der Miete als unerheblich einzustufen ist.
Hieraus ergibt sich, dass der Mieter womöglich nicht daran gehindert ist, sich nach Treu und Glaube auf einen Mangel der Schriftform zu berufen. Dies darf ihm nur dann verwehrt werden, wenn die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags für den Vermieter untragbar wäre. Hiervon kann hier jedoch nicht ausgegangen werden.
Aufgrund dessen hob der BGH die Entscheidung auf und verwies sie an die Vorinstanz zurück. Diese muss insbesondere abschließende Feststellungen darüber treffen, wie es zur Vereinbarung der Mieterhöhung gekommen ist.