von kanzlei | Nov 1, 2020 | Mietrecht, Urteile
AG Fürstenfeldbruck, Az.: 5 C 364/19
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Großneffen ist nur in Ausnahmefällen möglich. Das hat das Amtsgericht Fürstenfeldbruck entschieden.
Sachverhalt und Entscheidungsgründe
Ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann sein, dass Verwandte das Eigentum nutzen wollen. Dabei spielt jedoch der Grad der Verwandtschaft eine Rolle.
Eine Kündigung zugunsten eines Großneffen ist dabei in aller Regel nicht möglich. Zwar sei, so das AG Fürstenfeldbruck, eine Eigenbedarfskündigung auch zugunsten eines entfernteren Verwandten denkbar, allerdings muss der Vermieter dann ein besonderes und herausgehobenes Näheverhältnis nachweisen.
Das gab es vorliegend nicht. Der Vermieter konnte nicht belegen, dass eine enge soziale Verbundenheit zu seinem Großneffen bestand oder er moralisch zur Fürsorge verpflichtet gewesen wäre.
Das Besitzrecht des Mieters wog daher nach einer erfolgten Güterabwägung schwerer als das Eigentumsrecht des Vermieters.
Quelle: Eigenheimer aktuell, Ausgabe Oktober 2020
von kanzlei | Apr 28, 2019 | Mietrecht, Urteile
Der Gesetzgeber erlaubt es Vermietern, im Falle des Eigenbedarfs für sich oder nahe Angehörige das Mietverhältnis zu kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
In diesem Zusammenhang ist es auch möglich, diese Kündigung gegenüber sozial Benachteiligten auszusprechen. Dies hat z. B das Amtsgericht München in einer Entscheidung vom 26.07.2018 so entschieden (Az. 433 C 19586/17). Dort wurde gegenüber einer älteren Mieterin (78 Jahre), die gehbehindert war und bereits 30 Jahre in der Wohnung lebte, eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen.
Das Gericht hat dies für zulässig erachtet, weil der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt nach München verlegen wollte, um dort eine Stelle als Arzt antreten zu können. Dieses Nutzungsinteresse sei in diesem Fall zu berücksichtigen, hat das Gericht geurteilt.
Entscheidend war im vorliegenden Fall auch, dass der Vermieter sein Nutzungsinteresse gut begründet hatte. Generell sind Eigenbedarfskündigung nicht ganz unproblematisch, da nicht nur rechtliche Vorgaben eingehalten werden müssen, sondern auch formellen Anforderungen Genüge getan werden muss.
(Rechtsanwalt Th. Winkelmeier)
von kanzlei | Okt 20, 2018 | Allgemein, Mietrecht, Urteile
Amtsgericht München, Urteil vom 18.07.2018 – 416 C 5897/18
Eine stark vermüllte Wohnung kann Grund für eine Kündigung des Mietvertrags sein. Das Amtsgericht München hat eine Mieterin demgemäß verurteilt, eine Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung nebst Kellerabteil und Tiefgaragenplatz an die klagende Vermieterin herauszugeben. Aufgrund der Umstände des Einzelfalls hielt das Gericht sogar eine fristlose Kündigung für gerechtfertigt.
Sachverhalt
Im November 1996 mietete die Beklagte die Wohnung für zuletzt 841 € monatlich kalt an. Bei einer Wohnungsbesichtigung aufgrund Nachbarbeschwerden Ende Februar 2018 wurde festgestellt, dass der Flur mit Müll, Papier und Schutt (Teppichresten usw.) knöcheltief bedeckt war. In einer Kiste lagen angebrochene Katzenfutterdosen. Die Decke war mit Insektennestern überzogen.
Im Türbereich des Schlafzimmers häuften sich Papier und Müll auf dem Boden. Es befand sich so viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht weiter betreten konnte. An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten usw. bedeckt. Die Küche war stark vermüllt. Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigen Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt.
Aus dem Wasserhahn lief fortwährend ein dünner Wasserstrahl in das Becken. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Es waren Schimmelschäden erkennbar. Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein. Der Balkon war ebenfalls vermüllt. Dort hielten sich zahlreiche Tauben auf.
Der Parkettfußboden der streitgegenständlichen Wohnung war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Zum Teil waren Geldstücke in den Holzfußboden eingetreten. Von der Wohnung ging ein starker Geruch aus. In der darunterliegenden Wohnung zeigte sich ein Wasserfleck an der Decke.
Am Folgetag erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Sie ist der Auffassung, eine Fortsetzung des Mietvertrages sei ihr nicht zumutbar. Es bestünden ihr gegenüber Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und entstandener Wasserschäden. Es seien Substanzschäden aufgetreten und der Hausfrieden sei nachhaltig gestört.
Die Beklagte hat den Zustand der Wohnung im Wesentlichen eingeräumt. Wenn sich ihre Wohnung in Unordnung befände, sei das ihr gutes Recht. Es handele sich um Vorarbeiten für eine umfassende Renovierung und nur um einen vorübergehenden Zustand. Allerdings habe sie das Ausmaß des Aufräumens unterschätzt. Für den Wasserfleck in der Küche habe sie bereits die Haftung übernommen. Die Wohnung sei 34 Jahre alt und dementsprechend abgewohnt.
Entscheidungsgründe
Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab der Klägerin vollumfänglich Recht und verurteilte die beklagte Mieterin, die von ihr in München-Bogenhausen angemietete Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung von ca. 60 qm nebst Kellerabteil und Tiefgaragenplatz an die klagende Vermieterin herauszugeben.
Insbesondere halte hier auch die Berechtigung zur fristlosen Kündigung der vorzunehmenden Interessenabwägung stand. Zu Gunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass es sich in diesem Fall um ein langjähriges Mietverhältnis handelt und dass die Ersatzwohnraumsuche in Folge des angespannten Wohnungsmarktes in München sehr schwierig ist.
Des Weiteren hat das Gericht erhebliche Zweifel daran, dass die Beklagte eigenverantwortlich und aus eigener Kraft in der Lage ist, den vermüllten und beschädigten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zu beseitigen.
Zu Lasten der Beklagten spricht die langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg, die Schulduneinsichtigkeit, die Gefahr, dass sich die vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern. Des Weiteren ist hier die fehlende Mitwirkung der Beklagten zur Schadensbegrenzung anzuführen: Sie hat Zutritt zu ihrer Wohnung zur Klärung der Wasserschäden durch einen entsprechenden Sachverständigen bisher verweigert.
Des Weiteren ist durch das Verhalten der Beklagten der Hausfrieden nachhaltig gestört. Es stehen eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber deren Vermieter im Raum. Des Weiteren hat die Beklagte die Klägerpartei mit Vorwürfen beleidigenden Charakters im Laufe des Verfahrens überzogen. So wirft sie der Klägerpartei unseriöses Verhalten, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen, sowie Mobbing, „Entmietung“ und ähnliches vor.
Eine Räumungsfrist sei der Beklagten angesichts der ohnehin seit der Kündigung verstrichenen Zeit nicht einzuräumen. Sie verfüge zudem über ein Ferienhaus als Ersatzwohnraum.
Das Urteil ist nach Berufung der Beklagten nicht rechtskräftig.
Quelle: Pressemitteilung – AG München vom 05.10.2018
