von kanzlei | Aug 4, 2019 | Mietrecht, Urteile
AG Burg, Urteil vom 19.07.2018, Az.: 31 C 181/18
Wird ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB auf Vergleichswohnungen gestützt, so müssen sich die Vergleichswohnungen in der Regel in derselben Gemeinde befinden.
Eine Ausnahme kann dann gemacht werden, wenn ausnahmsweise innerhalb der Gemeinde keine Vergleichswohnungen gefunden werden konnten und dieser Sachverhalt im Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar dargelegt wird.
Quelle: Eigenheimer aktuell, Ausgabe August 2019
von kanzlei | Nov 1, 2018 | Mietrecht
BGH, Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17
Kann eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht, nach den Regeln für Fernabsatzgeschäfte widerrufen werden? Der BGH hat das mit Hinweis auf den insoweit ausreichenden Schutz des Mieters abgelehnt.
Sachverhalt
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 € auf 929,15 € zuzustimmen.
Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.
Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehe. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (§ 312c Abs. 1 BGB).
Denn die Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Kläger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch „im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems“ (§ 312c Abs. 1 HS. 2 BGB) getroffen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Der BGH hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass – entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung – die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.
Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist.
Dies folgt aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.
Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung.
Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden.
Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.
Die Rechtsprechung des Senats zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (BGH, Urt. v. 17.05.2017 – VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibt hiervon unberührt.
Quelle: Pressemitteilung BGH vom 17.10.2018
von kanzlei | Jun 30, 2017 | Mietrecht
BGH, Urteil vom 25.11.2015, XII ZR 114/14
Der BGH hat entschieden, dass eine Änderung der Miethöhe unter Umständen schriftlich vereinbart werden muss. Ansonsten kann sich eine Vertragspartei womöglich auf einen Verstoß gegen die Schriftform berufen.
Sachverhalt
Ein Mieter schloss einen gewerblichen Mietvertrag ab. Er wollte die Räumlichkeiten für den Betrieb einer Zahnarztpraxis nutzen. Laut schriftlichem Mietvertrag musste der Mieter eine Miete iHv. 1.350 € zahlen. Der Mietvertrag sollte zum 30.04.2020 enden. Einige Monate später vereinbarten die Vertragsparteien mündlich eine Mieterhöhung von 20,00 EUR pro Monat. Der Mieter kündigte den Mietvertrag einige Jahre später. Er reichte am 20.02.2014 eine ordentliche Kündigung zum 31.07.2014 ein.
Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht, deshalb zog der Mieter vor Gericht und klagte. Er begehrte die Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung bereits zum 31.07.2014 beendet wurde. Dies begründete der Mieter damit, dass aufgrund der mündlichen Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe gegen das bestehende Schriftformerfordernis verstoßen worden sei. Nach seiner Ansicht sei der Vertrag deshalb als unbefristet anzusehen – mit der Folge, dass jedenfalls eine ordentliche Kündigung des Mieters zulässig sei.
Das LG Hechingen wies jedoch die Klage des Mieters mit Urteil vom 15.04.2014 (2 O 33/14) ab. Die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters wurde vom OLG Stuttgart mit Urteil vom 22.09.2014 (5 U 70/14) zurückgewiesen. Die Richter verwiesen darauf, dass die Befristung des Mietvertrags gleichwohl wirksam ist und somit keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit besteht. Dies ergibt sich nach ihrer Auffassung daraus, dass die Miete nur geringfügig geändert worden ist. Infolge dessen ist diese Änderung nur von nebensächlicher Bedeutung und muss daher nicht schriftlich vorgenommen werden. Die hiergegen eingelegte Revision des Mieters war erfolgreich.
Entscheidungsgründe
Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Er begründete seine Entscheidung allem damit, dass bei der hier vorgenommenen Änderung des Mietvertrags die Schriftform auch bei einer geringfügigen Änderung der Miete gewahrt werden muss. Dies gilt zumindest unter der Voraussetzung, dass die Miethöhe für den Zeitraum von mehr als einem Jahr geändert wird und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann.
Die Höhe des Mietzinses ist ein wesentlicher Bestandteil eines Mietvertrags. Davon hängt ab, ob der Vermieter einem Mieter wegen Zahlungsverzugs die fristlose Kündigung aussprechen darf. Hierzu kann der Vermieter auch dann berechtigt sein, wenn der Mieter über längere Zeit eine geringfügige Erhöhung der Miete nicht beachtet. Darüber hinaus kann kaum festgelegt werden, wann eine Erhöhung der Miete als unerheblich einzustufen ist.
Hieraus ergibt sich, dass der Mieter womöglich nicht daran gehindert ist, sich nach Treu und Glaube auf einen Mangel der Schriftform zu berufen. Dies darf ihm nur dann verwehrt werden, wenn die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags für den Vermieter untragbar wäre. Hiervon kann hier jedoch nicht ausgegangen werden.
Aufgrund dessen hob der BGH die Entscheidung auf und verwies sie an die Vorinstanz zurück. Diese muss insbesondere abschließende Feststellungen darüber treffen, wie es zur Vereinbarung der Mieterhöhung gekommen ist.
